"계약 취소해도 3000만원 드려요" 미분양 폭탄에 시행사 벼랑끝

2021년 하반기부터 기준금리 인상이 시작되며 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 비용이 상승, 앞으로 분양가가 더욱 오를 전망이다. /사진=이미지투데이

2021년 시작된 고금리로 부동산 거래가 침체되며 올해 주택 미분양이 10만가구에 달할 것이라는 전망이 나온다. 여기에 공급망 문제로 야기된 원자재 가격 상승의 영향으로 신규 아파트 분양가가 더 이상 누를 수 없는 수준이 되고 있다. 일부 시행사는 선분양 공사비를 대출받기 위해 분양 계약자가 계약을 철회해도 3000만원을 제공하는 등 계약률을 올리는 데만 힘을 쏟고 있다.

분양률 제고를 위해 통상 새 아파트 분양가격은 기존 아파트보다 높지 않게 책정된다. 주택도시보증공사(HUG)의 규제 영향도 있지만 전국 대부분의 지방자치단체가 분양가를 제한하고 있어 가격 상승기에도 이 같은 경향은 이어졌다. 이 때문에 신규 분양시장은 지난 수 년 간 내놓기가 무섭게 계약이 이뤄지는 활황세를 보였다.

그래픽=강지호 디자인 기자

84㎡ 분양가, 1년 만에 1.8억 상승

부동산R114 조사 결과 2022년 전국 아파트 분양가는 3.3㎡당 평균 1522만원으로 1년 전(1311만원)보다 211만원(16.1%) 뛰었다. 이는 2000년 조사 시작 이래 가장 높은 수준으로 소비자물가상승률(5.0%)의 3배를 넘었다. 84㎡(이하 전용면적) 기준으론 1년 만에 6700만원 안팎 분양가가 오른 셈이다.

서울은 3.3㎡당 분양가가 2021년 2945만원에서 2022년 3522만원으로 577만원(19.6%) 올랐다. 84㎡ 기준으론 1억8000만원 안팎 상승한 것이다. 같은 기간 지역별 3.3㎡당 분양가 상승액은 ▲울산 321만원(1488만원→1809만원) ▲대구 316만원(1716만원→2032만원) ▲대전 275만원(1330만원→1605만원) 등의 순이다.

정부는 시공업체들의 저가 수주 피해를 막는다며 분양가상한제의 건축비 인상과 자재비·인건비 상승분을 반영한 민간공사 에스컬레이션을 강화했다. 특히 2021년 하반기부터 기준금리 인상이 시작되며 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 비용이 상승, 앞으로 분양가는 더욱 오를 수밖에 없는 구조가 됐다. 서울 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구를 제외한 전국 모든 지역의 규제지역도 해제됐다.

강지호 디자인 기자

강남 실거래가 1년 새 10억 하락

반면 금리상승 영향으로 아파트 매매가격은 급락하고 있다. 강남권에선 착공 이후 3년 이상 지난 조합원 보유분이 전매제한 예외규정을 이용해 최근 수억원 하락한 가격에 거래됐다. 부동산 플랫폼 '호갱노노'에 따르면 2024년 1월 입주 예정인 강남구 개포동 '디에이치 퍼스티어 아이파크' 84㎡ 입주권은 지난해 11월 23억원에 거래돼 직전 실거래가(29억3000만원) 대비 6억3000만원 내렸다.

오는 2월 입주 예정인 강남구 개포동 '개포 자이 프레지던스'는 지난해 12월 84㎡ 입주권이 10억원 가량 하락한 20억원에 거래됐다. 직전 거래는 2021년 11월 29억5000만원이었다. 해당 단지는 2020년 1월 분양 당시 84㎡ 일반분양 물량(24가구) 모두 1층이었지만 1순위 경쟁률이 100대 1에 달했다. 3.3㎡당 분양가는 4750만원으로 인근 신축 시세 대비 분양가가 낮아 당첨 시 '10억원 로또' 아파트로 불렸다. 84㎡ 분양가는 15억7300만원이었다.

김효선 NH농협은행 WM사업부 All100자문센터 부동산수석위원은 "최근 고금리와 공사비 인상으로 사업비용이 증가하면서 구축 대비 분양가 메리트가 작아져 무순위 청약 경쟁률이 낮아졌다"면서 "올해는 계속 고분양가가 유지될 수 있는 환경"이라고 분석했다. 다만 "정부가 무순위 청약 대상을 전국의 유주택자로 확대해 경쟁력 있는 단지에 청약 신청이 몰릴 수 있다"고 내다봤다.