[고수칼럼] 오피스텔서 필라테스·에어비앤비 운영해도 될까요?

사진=이미지투데이

요즘 눈에 띄는 해시태그 중 하나가 '#헬시플레저' 다. 헬시플레저란 운동과 식단, 멘탈 등 건강관리에 즐거움(Pleasure)의 요소가 더해진 트렌드다.

MZ세대(밀레니얼+Z세대)들을 필두로 PT, 요가, 필라테스 등 다양한 분야의 운동이 급증하고 있는 가운데 인원을 많이 수용하는 대형 시설보다 1대1로 수업을 받을 수 있는 프라이빗한 공간의 선호도가 더 높아지고 있다.

이러한 프라이빗한 센터의 경우 주로 1인이 창업을 하기 때문에 임대료를 포함한 초기 투자비용을 혼자 부담해야 하는데 특성상 넓은 면적이 필요 없어 상가보다 상대적으로 비용이 적고 면적도 적당한 오피스텔에서의 창업을 알아보는 경우가 많다.

그런데 정말 오피스텔은 프라이빗한 운동센터의 창업 장소로 적합할까?

오피스텔은 업무와 거주를 주용도로 하는 건축물로 관련 법에 의한 정의는 다음과 같다.

오피스텔은 주택법 제2조(정의)에서 규정하는 주택이 아니라 준주택이다. 준주택이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용 가능한 시설 등을 말한다.

업무를 주로 하며 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 국토교통부장관이 고시하는 기준에 적합한 것을 말한다.

이처럼 관련 법을 보면 오피스텔은 일부 숙식과 업무시설로 활용돼야만 하는데 소규모 운동센터는 업무시설이 아닌 제2종 근린생활시설에 해당된다.

건축법시행령에서 정의하는 제2종 근린생활시설은 테니스장, 체력단련장, 에어로빅장, 볼링장, 당구장, 실내낚시터, 골프연습장, 놀이형시설('관광진흥법'에 따른 기타유원시설업의 시설을 말한다)등 주민의 체육 활동을 위한 시설로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것을 말한다.

따라서 PT, 필라테스, 요가 등으로 사용되는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 프라이빗한 센터는 건축법상 제2종 근린생활시설이므로 업무시설인 오피스텔에서의 영업은 불법이다.

그럼에도 수많은 소규모 운동센터들이 오피스텔에서 영업을 하고 있는데 어떻게 그럴 수 있을까. 사업을 시작할 때는 그 내용을 해당관청에 신고 또는 허가를 받아야 한다.

일반음식점이나 제과점, 동물병원 등처럼 신고만으로 영업이 가능한 비교적 규제가 덜한 업종이 있는 반면 유흥주점, 성인오락실, 유료 직업소개소 등처럼 심사를 통해 허가를 득한 후 영업이 가능한 허가 업종이 있다.

그런데 필라테스나 요가원은 사업자등록신청서, 임대차계약서, 신분증을 세무서에 제출하기만 하면 바로 사업자등록증 발급이 가능한 자유업종으로 분류된다. 그러므로 영업장이 건축법상 합법인지의 여부와 상관없이 사업을 정상적으로 영위할 수 있는 것이다.

불법 여부를 공무원들이 일일이 단속하기는 어렵지만 인근 경쟁업체들에 의해 종종 신고가 되고 있다. 민원이 접수되면 구청에서는 '건축법 위반에 따른 시정촉구'를 하게 된다.

처음에는 위반사항을 시정하고 그 결과를 구에 제출하는 것으로 끝날 수 있지만 시정되지 않을 경우엔 건축이행강제금이 부과될 수 있고 반복적으로 신고를 받게되면 영업정지까지 갈 수 있기 때문에 처음부터 합법적으로 영업이 가능한 곳인지를 확인한 후 계약해야 한다.

영업이 가능한 곳인지 알아볼 수 있는 방법은 임대차 계약서상 '용도'라고 적힌 곳에 '근린생활시설'로 적혀있어야 하고 그렇지 않은 경우엔 용도변경이 가능한지 알아본 후 진행해야만 한다.

큰 자산 없이 오피스텔을 임차하는 것만으로 건물주 효과를 누리면서 쏠쏠하게 수익을 창출할 수 있어 인기인 에어비앤비 운영 역시 불법이다.

일반적인 임차로는 한 달 월세 수익만 있지만 에어비앤비 운영을 하게 되면 매일 인근 숙박업 수준의 수익을 올릴 수 있어 수익성 측면에서 훨씬 높다.

하지만 앞서 살펴본 것처럼 건축법에서 숙박시설로 허가받은 것이 아니기 때문에 숙박업은 금지돼 있다.

건물 용도를 변경하지 않고 개별 방을 숙박업으로 이용하려면 도시 지역은 외국인관광 도시민박업용 시설, 지방 지역은 농어촌민박사업용 시설로 별도 허가를 받아야 하는데 오피스텔은 주거시설(주택·아파트)이 아닌 업무시설로 분류되기 때문에 이마저도 불가능하다.

오피스텔에서 숙박업을 하다가 적발되면 공중위생관리법 20조에 따라 1년 이하 징역 또는 1000만원 이하의 벌금에 처해진다.

오피스텔은 상업지역에 위치해 있고 비용적으로도 저렴해서 이를 매입하거나 임차한 후 소규모 운동센터나 에어비앤비를 운영하려는 사람들이 많다.

사업에는 많은 리스크가 존재하는데 처음부터 불법이라는 매우 큰 리스크를 안고 시작하지 않으려면 이러한 사실을 미리 인지하고 꼼꼼하게 알아보자.