건설/부동산

[르포] 조합원분보다 싼 '일반분양가'… 참을 수 없는 유혹?

[머니S리포트 - '둔촌주공' 분양에 쏠린 눈] (3) 1년 새 10억 폭락한 입주권, 대출 규제도 완화… 기회?

김노향 기자VIEW 27,1722022.11.14 06:12
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서울 강동구 '둔촌주공' 재건축 조합이 운명의 활시위를 당긴다. 분양시장 비수기로 꼽히는 12월 일반분양에 나서기로 한 것이다. 어쩔 수 없는 선택이기도 하다. 자금시장이 경색된 상황에 극적으로 '차환'이란 동아줄을 잡았지만 그리 오래 가진 못할 것으로 보인다. 5400억원 넘는 프로젝트파이낸싱(PF) 차환 대출 만기는 불과 83일(만기일 2023년 1월19일). 금리도 앞서 조달할 때보다 3배가 훨씬 넘는 12%에 달한다. 조합뿐 아니라 공사비를 받아야 하는 시공사들로선 분양 일정을 더 이상 늦출 수 없어 배수의 진을 친 셈이다. 둔촌주공은 1만2000여가구 국내 최대 규모 재건축 사업장이다. 일반분양 물량만 4700여가구에 이른다. 부동산 업계는 무난한 분양을 예상한다. 시장은 좋지 않지만 일반분양을 받아도 여전히 차익을 남길 수 있다고 평가하는 것이다. 이 같은 기대에 부응할지 시장은 숨죽여 지켜보고 있다.
서울 강동구 둔촌주공 아파트 재건축 공사 현장 /사진=김노향 기자
서울 강동구 둔촌주공 아파트 재건축 공사 현장 /사진=김노향 기자
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◆기사 게재 순서

(1) 운명의 활시위 당긴 '둔촌주공'… 조기 분양 성공할까

(2) 정부 부동산 규제 해제, '둔촌주공' 구하기?

(3) [르포] 조합원분보다 싼 '일반분양가'… 참을 수 없는 유혹?





"얼마 전 조합원분 84㎡ 입주권 두 건이 각각 14억원에 거래됐어요. 조합원당 1억8000만원의 추가분담금이 예상되는데 대출이자 7000만원을 포함하면 총 2억5000만원의 비용이 늘어날 수 있다고 안내합니다." (서울 강동구 둔촌동 A공인중개사)

총 1만2032가구로 단일 단지론 전국 최대 규모가 될 예정인 서울 강동구 둔촌주공(단지명 '올림픽파크포레온') 재건축 공사가 공정률 60%를 향해 달려가고 있다. 지난 10월17일 6개월여의 공사 중단 사태가 수습된 후 3주 만인 11월7일 찾은 현장은 바쁘게 움직이고 있었다. 크레인과 작업자들로 활기가 넘쳤다.

조합원만 6000여명에 이르는 둔촌주공은 2009년 조합설립인가가 이뤄져 10년 만인 2019년 착공, 올해 공사 중단과 유치권 행사까지 우여곡절이 많았다. 오는 12월 조합이 일반분양을 실시할 예정인 가운데 분양 성패 여부가 공사비 등 자금줄의 핵심 역할을 할 수밖에 없는 상황. 기대와 우려를 반영하듯 이날 방문한 조합 사무실은 조합원들로 추정되는 이들이 몰려 상담 업무가 지연되고 있었고 인근 공인중개사들 역시 분양 결과에 높은 관심을 보였다.

조합원 입주권 10억 가까이 하락
국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 둔촌주공 84㎡(이하 전용면적) 입주권은 공사 중단 6개월 전인 지난해 10월 최고 23억7000만원에 거래됐다. 하지만 올 8월에는 17억3900만원으로 6억~7억원이 하락했다. 그리고 다시 3개월 만에 3억원 이상 내린 가격에 거래가 성사됐다.

금리인상으로 이자부담이 커지면서 부동산가격이 빠르게 하락하는 현상과 맞물려 둔촌주공 분양 결과에 대한 불확실성도 가세한 영향으로 풀이된다. 6개월여 공사가 중단된 동안 발생한 사업비 이자와 물가상승 등을 반영해 조합 부담이 1조원가량 늘어났고 추가분담금을 줄이려면 일반분양가를 올려야 하는 상황이다.

하지만 분양시장이 냉각되며 이러지도 저러지도 못하는 상황이 돼버렸다. 다만 정부가 분양가상한제를 완화해 분양가 상승 여력이 커진데다 중도금 대출 기준을 상향 조정하고 청약 규제를 풀어 분양에 긍정 요소로도 작용하고 있다.

둔촌주공 아파트 재건축 공사 현장 /사진=김노향 기자
둔촌주공 아파트 재건축 공사 현장 /사진=김노향 기자
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"동·호수 미배정 리스크"
둔촌주공 재건축 사업은 서울 강동구 둔촌1동 170-1 일원 62만6232.5㎡ 부지에 기존 아파트 5930가구를 허물고 지하 3층~지상 35층 85개동 총 1만2032가구를 새로 짓는 사업이다. 미니신도시 규모를 과시했던 서울 송파구 '헬리오시티'의 9510가구보다 2522가구가 더 많다.

지하철 5호선 둔촌동역, 9호선 둔촌오륜역이 단지 바로 앞에 있고 단지 안팎에 초등·중·고등학교가 있다. 하지만 단지 외부를 한 바퀴 도는 데 걸어서 한 시간가량 이동해야 할 만큼 면적이 넓다 보니 역세권과 상권이 몰린 쪽의 이면엔 도로와 비닐하우스 등으로 둘러싸여 인프라 접근성이 확연히 대비된다. 현재 거래되는 조합원 입주권은 동·호수 배정이 이뤄지지 않은 것으로 투자가치가 불확실하다.

민대성 오스카부동산컨설팅 대표는 "분담금 액수가 정해지지 않았고 동·호수 추첨을 진행하지 않아 불확실성이 남아 있다"면서 "현재는 소유권 이전등기가 불가해 약 한 달 후인 12월3일 예외적용을 통한 명의 변경이 가능하기 때문에 이때 잔금 지급하는 조건으로 계약이 이뤄지고 있다"고 설명했다.

현행 '도시 및 주거환경정비법'에 따라 1주택자가 10년 이상 보유, 5년 이상 실거주한 물건에 한해 조합원 지위를 양도할 수 있다. 착공 후 3년 내 준공하지 못한 경우에도 3년 이상 보유자만 입주권 전매를 할 수 있다. 둔촌주공은 2019년 12월3일 착공해 올 12월3일이 되면 해당 조건을 충족할 수 있다.

둔촌주공 조합 사무실 /사진=김노향 기자
둔촌주공 조합 사무실 /사진=김노향 기자
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"조합원분보다 싸요"
시공사업단(현대건설·HDC현대산업개발·대우건설·롯데건설)은 공사 중단과 물가상승에 따른 손실 비용이 1조1400억원이라고 밝혔다. 이에 둔촌주공 조합과 시공사업단은 공사비를 기존 3조2292억원에서 4조3677억원으로 1조1385억원가량 늘리기로 합의했다. 해당 공사비는 한국부동산원의 검증을 거쳐 최종 확정될 예정이다.

일반분양의 성패 여부가 사업비 조달의 관건이 될 수밖에 없는 만큼 조합과 시공사업단 모두 분양에 사활을 걸고 있다. 84㎡ 분양가 12억원이 입지와 분양가상한제를 고려해 투자가치가 높다는 게 현지 부동산 중개업계의 시각이지만 '영끌'(영혼 끌어 모은 대출) 투자자일 경우 앞으로 추가 금리인상과 함께 자칫 발생할 수 있는 집값의 추가 하락을 감당할 수 있느냐에 따라 거품이란 지적도 있다.

청약 대기자 A씨는 "12억원이 비싸냐 싸냐의 문제는 이자를 감당할 수 있는 현금 능력이 있는지와 없는지의 차이일 것"이라며 "1~2년 버티면 집값이 다시 오를 것이라고 예상하기 때문에 돈이 되는 투자라고 생각한다"고 말했다.

하지만 청약 가점이 높은 신혼부부와 무주택자의 청약 신청이 많을 경우 현금 능력만 있는 다주택자 등에게 기회가 돌아가기 어려울 것이란 게 대체적인 시각이다. 부동산업계 한 관계자는 "이자 부담 때문에 당첨이 되고도 계약을 포기하는 미계약분이 대량 발생하지 않는 경우에는 다주택자에게 매수 기회가 많지 않을 것으로 본다"고 내다봤다.





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