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[법률S토리] 주택과 조합원입주권을 소유한 경우, 1세대1주택 특례는?

남정휘 우리은행 자산관리컨설팅센터 세무사VIEW 22,0632022.11.14 06:08
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사진=이미지투데이
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세법에 따르면 부동산 중 주택에 한해 양도 시 1세대1주택자와 일시적 2주택자 등 비과세 특례 등 혜택을 허하고 있다. 그렇다면 본래 주택, 현재는 주택을 취득할 수 있는 권리 상태, 재개발사업 종료 후 신축주택으로 변하는 조합원입주권은 세법상 어떻게 취급할까?

조합원입주권은 재개발·재건축 주택에 대한 투기수요 억제라는 명목하에 2006년부터 주택 수에 포함했다. 그 결과 주택과 조합원입주권을 보유해도 1세대1주택 비과세, 일시적 2주택 비과세 특례 등 주택 관련 조항을 준용한 비과세 규정이 있다.

조합원입주권 비과세 특례조항에 대해 원조합원과 승계조합원으로 구분해 알아보자. 원조합원에게는 대체주택에 임시거주 후 신축 입주 또는 조합원 입주권을 팔고 떠나는 선택지가 있다.

승계조합원(기존에 1주택을 보유한 자로 관리처분계획인가일 후 1조합원입주권을 취득한 자)에게는 신축완공 및 입주 후 자신의 기존 1주택 양도의 상황이 발생이 발생할 수 있다.

상황에 따라 살펴보자. 원조합원이 대체주택 취득, 재개발 신축주택 완공 후 대체주택을 양도한 경우라면 재개발사업 등의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득·1년 이상 거주해야 하며 재개발사업 등에 따라 취득 주택 완성 후 2년 내 완성주택으로 세대 전원 이사·1년거주, 대체주택을 완성된 주택의 완공 전·후 2년 내 양도해야 하는 요건이 있다.

원조합원이 1조합원입주권 양도 또는 별도주택 취득 후 1조합원입주권을 양도하는 경우라면 요건으로 관리처분계획인가일 현재 1세대1주택 요건을 갖춘 채 1조합원입주권 양도, 양도시점 1조합원입주권과 별도1주택만 보유, 3년 내 1조합원입주권을 양도해야 한다.

만약 3년 이내 승계조합원이 자신의 기존주택을 양도하는 경우 요건은 기존 1주택 취득 후 1년 경과 후 원조합원으로부터 1조합원입주권을 승계취득, 승계조합원입주권 취득 후 3년 내 기존1주택(비과세요건 충족)을 양도하는 경우다.

만약 3년을 초과하는 경우라면 요건으로 기존 1주택 취득 후 1년 경과 후 원조합원으로부터 1조합원입주권을 승계취득, 승계조합원입주권을 취득한 날부터 3년 경과 후에 기존주택(비과세요건 충족) 양도, 재개발신축주택 완공 후 2년 내 세대 전원 신축주택 이사·신축주택 1년 이상 거주·재개발신축취득 완공 전·후 2년 내 기존1주택(비과세요건 충족)을 양도하는 경우다.

얼핏 비슷해 구분에 어려움이 있을 수 있지만 한 꺼풀 벗겨보면 조합원입주권 보유자 별 상황에 맞게 규정이 정비된 것임을 알 수 있으며 각각의 상황을 떠올리며 관련 조항을 읽는다면 조금 더 쉽게 이해할 수 있을 것이다.





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