건설/부동산

3.3㎡당 분양가 1억원 시대?… "로또 청약 끝났다"

[머니S리포트 - 분양가상한제 2년 만에 수술대] (3) 신규 아파트 분양가격, 시세 100% 될까

김노향 기자VIEW 24,5092022.06.07 06:50
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2007년 참여정부 당시 도입돼 박근혜 정부에서 폐지, 문재인 정부 때인 2020년 7월 부활한 '민간택지 분양가상한제'가 다시 2년 만에 수술대에 올랐다. 정부는 분양가상한제를 도심 내 주택 공급의 방해 요인으로 지목하며 개편 작업에 착수, 6월 중 로드맵을 공개할 예정이다. 재개발·재건축 등 정비사업에서 시공비 증액 문제로 공사 중단 사태가 발생한 가운데 분양가상한제가 완화될 경우 공사비 인상분을 분양가에 반영해 공사를 재개할 수 있다는 기대가 커진다. 문제는 일반분양가가 상승할 수밖에 없다. 이는 무주택자의 주거비용을 증가시킨다. 그동안 분양가상한제는 분양가를 낮춰 계약자에게 수억원대 시세차익을 제공한다는 '로또 청약' 논란에 휩싸였다. 일반분양 계약자와 사업 시행자인 조합 중 누가 더 많은 이익을 가져가느냐는 딜레마에 놓인 꼴이다. 규제 완화 시 조합 이익이 늘어나고 비용을 계약자에게 전가한다는 문제가 발생해 어느 쪽을 선택해도 반대논리가 존재할 수밖에 없게 됐다.
건설업계는 분양가상한제 항목을 구성하는 기본형건축비(공사비)와 택지비, 가산비의 미세 조정 방식을 적용할 때 분양가가 10~20% 오를 것으로 보고 있다. /사진=뉴스1
건설업계는 분양가상한제 항목을 구성하는 기본형건축비(공사비)와 택지비, 가산비의 미세 조정 방식을 적용할 때 분양가가 10~20% 오를 것으로 보고 있다. /사진=뉴스1
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◆기사 게재 순서

(1) "조합 이주비·사업비 이자, 일반분양가에 반영해달라"

(2) 둔촌주공, 분양가 20% 오르면 조합원 1인당 이익 '1.2억' 증가

(3) 3.3㎡당 분양가 1억원 시대?… "로또 청약 끝났다"





원자재가격 상승으로 공사비 부담이 커진 건설업체들이 정부의 분양가상한제 규제 완화 예고에 기대감을 높이고 있다. 하지만 분양가 부담도 커진 만큼 과거와 같은 '로또 청약' 열풍을 기대하긴 힘들게 돼 업계 역시 후폭풍을 예의주시하는 분위기다. 건설업계는 분양가상한제 항목을 구성하는 기본형건축비(공사비)와 택지비, 가산비의 미세 조정 방식을 적용할 때 분양가가 10~20% 오를 것으로 보고 있다. 국토교통부에 따르면 2020년 분양가상한제 재도입 후 대상 지역 분양가는 주변 시세의 70~80%로 통제돼 앞으로 분양가가 80~100%까지 오를 수 있다는 계산이 나온다.

분양가가 시세보다 높아?
내년 8월 준공(입주) 예정인 서초구 반포동 '래미안 원베일리'는 서울에서 처음 분양가상한제가 적용됐지만 3.3㎡당 평균 5272만9000원으로 고분양가 논란에 휩싸였다. 하지만 2016년 입주한 인근의 고급 주상복합 '아크로리버파크'의 경우 가장 최근 실거래가가 112㎡(이하 전용면적) 54억원으로 3.3㎡ 기준 1억5910만원이다. 시세 대비 분양가 차이가 66.9%다.

서울 아파트 중위가격 수준인 강북구 미아동 '북서울 자이 폴라리스'의 경우 올 1월 84㎡가 10억원에 분양됐는데 바로 옆 단지인 '미아래미안1차'의 가장 최근 실거래가는 지난해 10월 8억8000만원으로 신고됐다. 2006년 입주를 감안해도 분양가가 시세 대비 1억2000만원(13.6%) 높은 상황으로 북서울 자이 폴라리스는 계약 이후에도 18가구의 미계약 물량이 발생했다.

글로벌 유동성 증가와 집값 상승으로 시세가 계속 오르면서 일반분양가를 높일수록 이익을 늘릴 수 있는 조합 입장에선 분양 시기를 미룰 수밖에 없게 됐다. 서울 서초구 신반포15차 재건축조합은 올해 예정했던 일반분양 시기를 내년으로 미뤘다. 분양가상한제가 완화돼 인상된 가격을 받을 수 있다는 계산이 있는 것으로 보인다. 서울 송파구 신천동 진주 아파트 재건축과 은평구 대조1구역, 서대문구 홍은13구역, 동대문구 이문1구역, 경기 광명시 광명2구역 재개발 등도 분양가상한제를 이유로 분양 일정을 지연시켰다.

올 하반기 분양가상한제 개편이 완료될 경우 이들 정비사업의 일반분양이 재개될 가능성이 높아졌다. 부동산플랫폼 '직방'에 따르면 6월에 나올 일반분양 물량은 2만8232가구(전체 3만2952가구)에 달한다. 이는 지난해 6월 대비 8848가구(45.6%) 늘어난 규모다. 일반·특별 전체 분양 가운데 1만1180가구가 수도권에 위치하고 이 중 경기도가 7912가구로 가장 많다. 지방에선 2만1772가구가 선보일 예정이며 이 가운데 부산 공급 물량이 4959가구다.

'로또 청약시대' 저무나
하지만 분양가상한제 개편으로 공급에 숨통이 트일지는 더 지켜봐야 한다는 시각도 있다. 분양가상한제 규제 완화와 동시에 아파트 분양가 상승이 불가피한 만큼 청약 대기 수요자들의 경제적 부담도 가중될 것으로 우려된다. 더구나 잇단 금리 인상으로 주택담보대출금리 부담이 더욱 커질 수밖에 없게 됐다.

한국은행 금융통화위원회(금통위)는 지난 5월 26일 기준금리를 1.50%에서 1.75%로 0.25%포인트 인상, 기준금리는 2021년 8월 이후 5차례에 걸쳐 1.25%포인트 올랐다. 올 3월 전국은행연합회에 고시한 주택담보대출금리는 신규 3.84%, 잔액 2.93%, 상호저축은행 4.79% 등으로 지난해 12월 대비 각각 0.48%포인트, 0.16%포인트, -0.21%포인트 변동했다. 3월 기준 3~5%대 대출이자를 부담하는 차주는 74.9%에 달했고 가계대출 가운데 5%대 이상을 내는 차주는 9.4%를 차지했다. 분양가 10억원 아파트를 주택담보대출비율(LTV) 80%를 적용받아 매입할 때 30년 만기 기준 한 달 원리금은 금리 3.0% 때 337만원에서 5.0%일 때 429만원으로 92만원(27.3%) 늘어난다.

구매자(계약자) 입장에선 금리 인상에 분양가 상승마저 겹쳐 자금 마련에 큰 부담이 따를 수밖에 없다. 지난 5월 30일 정부는 생애 최초 주택 구입자의 LTV를 기존 60~70%에서 80%로 인상하겠다는 방침을 밝혀 앞으로 대출 문턱은 낮아졌지만 주거비용을 감당하기 어려워 분양시장이 위축될 수 있다는 전망이 나온다.

박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산 수석전문위원은 "대출 규제가 완화돼도 금리는 앞으로 계속 올라갈 가능성이 있어 20·30세대가 최근 2~3년처럼 영끌·빚투를 하기는 쉽지 않을 것"이라며 "금리 상승기엔 타인 자본보다 자기자본 비중을 늘리는 것이 안전하다"고 주의를 당부했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "몇 년 간 높은 집값 상승에 젊은 층의 영끌 수요가 늘어나 거래량이 많았던 수도권은 주담대 대출 비중이 높은 편"이라며 "이자상승 부담이 커져 주택 매매 거래량과 매매가 상승이 약화될 것으로 보인다"고 내다봤다. 그는 "세금, 대출, 정비사업 규제 완화에 대한 기대감은 높지만 집값 고점 인식과 이자 부담 등의 요인이 더욱 크다"고 덧붙였다.





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