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[법률S토리] 부동산은 어떻게 세금을 매길까

김윤정 KB국민은행 WM투자자문부 세무전문위원VIEW 32,0222022.06.08 09:59
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사진=이미지투데이
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부동산은 취득할 때 보유할 때 그리고 처분할 때 모두 세금을 낸다. 세금계산 방식은 부동산 가격에 세율을 곱해 정하는데 세금 종류와 과세 원인에 따라 과세기준 상 적용되는 가격에 차이가 있다.

부동산 가격은 실제 거래가격, 공시가격, 시가로 인정되는 가격 등으로 나눌 수 있다. 실제 거래가격은 매매로 취득하거나 양도할 때 발생하고 공시가격은 매년 조사를 통해 공표되는 기준가격을 말하며 실제 거래가격과는 차이가 있다. 시가로 인정되는 가격은 불특정 다수가 거래하는 가격을 말하며 아파트의 경우 동일 단지에 있는 비슷한 평형의 아파트 매매가격도 시가로 본다.

매매로 취득한 경우 실제 거래가격에 따라 취득세를 납부하고 보유 중에는 공시가격을 기준으로 재산세 및 종합부동산세(기준 충족 시)를 부담하며 매매로 처분할 때 실제 거래가격을 기준으로 양도소득세를 계산한다.

취득세는 거래원인에 따라 적용하는 가격이 다르다. 거래대금이 오가는 매매의 경우 실제 거래가격을 신고해야하고 해당 거래가격을 기준으로 취득세율을 적용하게 된다. 다만 신고가액이 공시가격보다 적은 경우 공시가격을 적용해 취득세를 계산한다.

취득의 원인이 상속이나 증여의 경우라면 취득세와 상속증여세로 구분해 살펴볼 필요가 있다. 먼저 취득세 계산 시 공시가격을 기준으로 세금을 계산한다. 반면 상속세와 증여세는 해당 부동산의 시가를 원칙으로 하고 시가가 없는 경우 예외적으로 공시가격을 적용한다.

즉 부동산을 상속이나 증여받을 경우 부담하는 상속증여세와 취득세 계산 시 적용하는 과세기준 가격이 각각 다르다는 점을 유의해야 한다. 그러나 무상으로 이전받을 경우 취득세 과세 기준이 최근 세법 개정으로 변경돼 2023년 이후에는 불특정 다수인 사이에 거래하는 가격인 시가인정액을 기준으로 취득세를 과세한다.

상속의 경우는 기존과 같이 공시가격으로 적용하지만 증여의 경우(공시가격 1억원 이하인 경우는 제외)에는 시가인정액으로 취득세를 계산한다. 따라서 내년부터는 부동산 증여 시 현재보다 취득세 부담이 높아질 것으로 보인다.

부동산을 보유하는 중 부담하는 재산세와 종합부동산세는 공시가격을 기준으로 세금을 계산한다. 공시가격은 매년 초 조사를 거쳐 주택의 경우 4월 말, 토지의 경우 5월 말 공시하는 것이 일반적이었으나 올해 주택과 토지 모두 4월 29일으로 결정 공시됐다. 보유세는 다른 세금과 달리 공시가격에 '공정시장가액비율'을 곱한 가격으로 적용한다. 현재 법령 기준으로 올해 종합부동산세 부과분부터는 공시가격의 100% 비율을 적용한다.

양도소득세는 실제 거래가격으로 세금을 계산하므로 취득시점 가격과 양도시점 가격의 실제 매매차익을 기준으로 한다. 따라서 양도소득세 절세를 위해서는 당초 취득 당시 실제 지급했던 거래가격을 계약서 등 증빙을 통해 확인하는 것이 필요하다. 상속이나 증여를 통해 취득한 부동산의 경우에는 취득 당시 실제 거래가격이 없으므로 상속세나 증여세로 신고한 가격이 취득가격이 된다.

상속세와 증여세에서는 취득 당시 해당 자산의 시가를 기준으로 과세하지만 논밭이나 임야와 같이 시가로 인정할 만한 가격이 없는 경우 공시가격으로 신고할 수 있다. 추후 양도하는 경우에는 취득 당시 신고한 공시가격(취득가액)과 실제 양도가액과의 차익에 대해 양도소득세를 납부한다.





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