건설/부동산

[르포] 검단 상가엔 중국인 노동자만… '인천의 강남' 송도도 미분양

[머니S리포트] 미분양에 미입주까지 (2) - 송도도 못피한 미분양… 고분양가가 원인

김노향 기자VIEW 12,0812022.05.22 07:10
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수년간 유동성 파티를 벌이던 신규 아파트 분양시장에 찬바람이 느껴진다. 미분양의 공포가 지방에서 수도권으로 확산되는 분위기다. 이른바 '악성 미분양'으로 분류되는 '준공 후 미분양' 단지마저 속출하고 있다. 국토교통부가 관련 통계를 집계한 이후 전국적으로 미분양이 가장 많았던 시기는 글로벌 금융위기 때인 2008년 말 16만5599가구다. 현재 미분양 가구 수는 당시의 16.9% 수준이다. 최근 몇 년 새 분양경기 호황으로 높아진 분양가가 거품이라는 지적과 함께 지나친 공급 폭탄, 대출 규제, 금리 인상 등이 맞물려 미분양을 증가시키고 있다.
인천광역시 서구의 한 아파트 건설현장. 준공된 아파트 사이사이로 현재 분양과 공사가 진행 중인 단지들이 있다. /사진=김노향 기자
인천광역시 서구의 한 아파트 건설현장. 준공된 아파트 사이사이로 현재 분양과 공사가 진행 중인 단지들이 있다. /사진=김노향 기자
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◆기사 게재 순서

(1) [르포] '대구 수성'인데 주인 없는 펜트하우스… "갭투기 세력 빠진 듯"

(2) [르포] 검단 상가엔 중국인 노동자만… '인천의 강남' 송도도 미분양





#. 지난 16일 인천 서구 검단신도시. 공항철도 본사가 위치한 검암역에서 승용차로 10여분을 달리자 아파트 건설이 한창인 신도시 입구로 진입할 수 있었다. 검단신도시는 '미분양의 무덤'이란 오명 속에서도 최근 1년 새 1순위 경쟁률이 최고 500대 1까지 치솟는 등 여전히 청약자들의 관심을 받고 있다. 이미 준공된 아파트 단지 사이사이로 타워크레인이 움직이는 공사판이 곳곳에 눈에 띄었지만 평일 낮 시간임을 고려해도 오가는 사람은 거의 볼 수 없었다. 사전청약을 준비하며 현장을 찾았다는 회사원 A씨는 "지금은 이렇지만 몇 년 후엔 살기 좋은 도시가 될 것"이라며 "현재 사는 남동구는 시세가 너무 올라 신규분양밖에는 답이 없는 것 같다"고 말했다.

#. "송도에 미분양이 있다고요?" 국제학교 등 사교육 인프라와 고소득 직종 밀집, 높은 집값 때문에 '인천의 강남'으로 불리는 송도국제도시 내 복합몰. 주변으로 아파트 모델하우스 여러 곳이 영업 중이지만 한 시간 동안 방문객은 단 2명이었다. 이곳에서 만난 주부 B씨는 "4년 전 미분양 아파트를 5억원에 샀는데 현재 시세가 17억원대"라며 "분양가가 너무 높아져서 미분양된 것 같다"고 말했다. 올 초 1순위 청약에서 미분양 후 무순위청약에서도 실패한 '송도 럭스오션 SK뷰'는 인천 비거주자 물량인 펜트하우스가 미계약분으로 남아 있다. 이 물건은 분양가격이 17억원대로 모델하우스 상담 결과 시행사·시공사 중도금 대출 보증이 불가하다는 답변을 받았다. 모델하우스 앞에는 '서민들 내 집 마련을 위해 시행사 보증 중도금 대출을 승인하라!'는 현수막이 걸려있다.

인천광역시가 공개한 올 3월 31일 기준 미분양 가구 수는 532가구로 2월(409가구) 대비 123가구(30.1%) 증가했다. 미분양 단지 수가 가장 많은 곳은 검단신도시가 있는 서구. 미분양 가구 수를 공개한 곳은 ▲검단 SK뷰(2가구·이하 미분양 수) ▲아시아드 대광로제비앙(2가구) ▲모아미래도(2가구) 등이고 ▲루원시티 대성베르힐 2차 ▲포레나 루원시티 ▲로얄파크시티 1·2차는 미분양 규모를 공개하지 않았다.

이들 단지 가운데 이미 준공(입주)이 이뤄진 '준공 후 미분양' 단지도 두 곳이나 있다. 검단 SK뷰(총 530가구)와 아시아드 대광로제비앙(720가구)의 경우 각각 2017년 9월과 12월에 입주했지만 5년 가까이 지난 현재까지 주인을 찾지 못한 물량이 남아 있다. 인천 전체로 확대해보면 이 같은 준공 후 미분양 단지는 5곳에 이른다. 2017년 6월 입주한 금광누리에뜰에 이어 ▲우민 늘푸른아파트(2020년 10월 입주) ▲에스아이파크(2021년 9월 입주) 등도 미입주 상태로 남아있다.

검단신도시 내 한 상가건물 /사진=김노향 기자
검단신도시 내 한 상가건물 /사진=김노향 기자
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단지 내 상가엔 중국인 노동자만
아파트 분양시장에서 준공 후 미분양은 '악성'으로 불린다. 현재 국내 아파트 분양시장의 대부분을 차지하는 선분양 시스템 하에선 먼저 입주가 진행된 후 주변 상권과 교육 인프라가 발전하는 경우가 많다 보니 준공 후 미분양은 이 같은 인프라 발전을 저해하는 요소로 지목된다. 실제 방문해본 검단신도시 내 한 아파트단지 상가건물에는 공실과 임대 문의가 흔히 눈에 띄고 그나마 영업 중인 음식점·카페도 인근 아파트 건설현장에서 일하는 중국인 노동자들로 가득 찼다.

검단신도시 한 공인중개사사무소 관계자는 "검단은 공공택지여서 분양가상한제 규제로 인천의 다른 지역에 비해 분양가가 낮다 보니 일부에선 높은 청약경쟁률을 보였지만 급매매·급전세 매물이 적지 않고 이런 상황에도 한 블록 건너 한 블록에 아파트를 올리고 있다"고 귀띔했다.

검단 미분양 가운데 최대 규모는 '이병헌 아파트'로 유명했던 '검암역 로열파크씨티 푸르지오'로 추정된다. 해당 단지는 1·2단지 총 4805가구 규모로 미분양 수를 공개하지 않았다. 2020년 6월 분양, 내년 6월 입주 예정이다. 부동산업계 한 관계자는 "시행사인 DK도시개발이 향후 더 높은 시세차익을 기대해 무순위 청약을 실시하지 않고 자체 보유하는 것으로 보인다"고 말했다.

검단신도시 내 공인중개사사무소에 임대 광고가 붙어있다 /사진=김노향 기자
검단신도시 내 공인중개사사무소에 임대 광고가 붙어있다 /사진=김노향 기자
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고분양가가 발목 잡았다
최근 수년간 분양시장이 호황이던 인천 연수구 송도국제도시에서도 미분양이 발생했다. 올 1월 분양한 1114가구 규모의 '송도 럭스오션 SK뷰'는 두 차례의 무순위 청약 실시에도 미계약 물량이 남았다. 앞서 지난해 11월 청약을 실시한 '송도 자이 더스타'도 미분양이 발생했다가 무순위 청약에서 가까스로 계약이 이뤄졌다.

잘나가던 송도 분양시장에서 대형건설업체의 브랜드 단지가 잇따라 미분양된 가장 큰 이유는 높은 분양가와 대출 규제 때문으로 풀이된다. 두 단지 모두 분양가가 대체로 9억원을 넘었다. 현행 규정상 분양가 9억원 이상인 선분양 아파트는 주택도시보증공사(HUG)의 중도금 집단대출 보증을 받을 수 없다.

송도 럭스오션 SK뷰 분양가는 84㎡(전용면적) 분양가가 8억~9억원대였으나 현재 미계약분 가운데 9억원 이하는 없다. 이때 시행사나 시공사가 보증을 제공해 금융권 대출을 중개하는 경우가 있지만 최근에는 금리 인상과 부동산 경기 하강으로 이마저도 쉽지 않게 됐다는 게 전문가들의 지적이다. 분양 관계자는 "시행사와 시공사가 금융권에 중도금 대출 보증을 알아보고 있는데 현재로선 안될 가능성이 높다"며 "만약 대출이 성사된다고 해도 송도는 투기과열지구여서 주택담보대출비율(LTV) 최대 40%"라고 설명했다.

송도 럭스오션 뷰는 분양 당시 왼쪽 서해, 오른쪽 호수가 있고 골프장을 끼고 있어 수도권에서 자연환경이 가장 뛰어나다는 평가를 받았다. 하지만 교통이 불편하다는 단점이 있다. 가장 가까운 역은 인천1호선 '국제업무지구역'으로 차량으로 7분 거리로 걸어선호수변을 돌아서 가야 해 이동이 어렵다. 송도 최대 개발 호재인 수도권 광역급행철도(GTX)-B 노선이 뚫리는 '인천대입구역'도 3.4㎞ 떨어져 있다. 단지 앞에 초·중·고 부지가 있지만 학생 수가 부족해 개교일이 미정인 상태다.





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