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[고수칼럼] "헌집 줄게 새집 다오" 리모델링, 재건축보다 시장 커지지만…

윤수민 NH농협은행 All100자문센터 부동산전문위원 부동산전문위원VIEW 8,5412022.05.25 06:55
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사진=이미지투데이
사진=이미지투데이
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노후화된 아파트를 새 아파트로 바꾸는 방법에는 크게 재건축과 리모델링이 있다. 잘 알려진 것처럼 재건축은 기존의 아파트를 완전히 허물어버린 다음 새 아파트를 짓는 방식이고 리모델링은 기존 아파트의 뼈대를 이용해 새 아파트를 만드는 방식이다.

일반적으로 재건축이 어려운 아파트 단지에서 차선책으로 리모델링을 추진하는 경우가 대부분이다 보니 지금도 주택 시장의 관심이 리모델링보다 재건축에 집중되는 경우가 많다.

하지만 리모델링에 대한 수요가 점점 증가하고 있으며 가까운 시일 안에 리모델링이 재건축보다 더 큰 시장시장 규모를 차지할 것이라는 전망도 나오고 있다.

재건축보다 리모델링 인기 큰 이유
재건축과 리모델링의 가장 큰 차이는 그 대상에 있다. 재건축은 '도시 및 주거환경 정비법'에 근거를 두고 있으며 준공 30년이 지난 동시에 안전진단 등급이 최소한 D등급 이하인 공동주택을 대상으로 한다. 안전진단에서 D등급을 받더라도 모두 재건축이 허용되는 것은 아닌 만큼 안전진단 통과 여부가 사업 추진에 상당한 영향력을 미치게 된다.

반면 리모델링은 '주택법'에 근거하며 준공 15년이 지난 공동주택 중 사업방식에 따라 B등급이나 C등급 이상을 받은 때 시행할 수 있다. 이러한 안전진단 요건 이외에도 재건축에는 초과이익 환수제(가구당 3000만원 초과 이익 발생시 최대 50% 환수), 분양가 상한제, 임대주택 공급 의무 등의 추가적인 규제가 적용된다는 점에도 차이가 있다.

이렇게 더 까다로운 조건과 규제에도 불구하고 재건축 방식이 선호됐던 이유는 높은 수익성에 있다. 재건축은 주로 용적률이 낮은 단지를 중심으로 추진되다보니 신축 아파트로서의 시세상승 효과와 더불어 추가 공급에 따른 이윤을 가져갈 수 있다.

반면 리모델링은 용적률이 높은 단지를 중심으로 시행되다보니 일반분양(증측분)도 많지 않아 수익성이 상대적으로 낮다. 그럼에도 재건축에 대한 각종 규제로 최근에는 재건축보다 리모델링을 선호하는 단지가 증가하는 추세다.

특히 현 정부의 1기신도시 특별법 추진에 따른 재건축 수익성 확대에도 기존 리모델링 추진 단지들은 종전 사업 추진 계획을 이어나가는 모습을 보이는 것도 이러한 규제 요건들에 기인한 것으로 판단할 수 있다.

그래픽=이강준 기자
그래픽=이강준 기자
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리모델링 시장 더 커질 듯
규제적 측면을 배제하더라도 시장 수요 측면에서도 리모델링 시장 규모는 크게 증가할 것으로 예상된다.

아파트의 노후화가 가장 심각한 서울시를 기준으로 살펴보면 2020년말 기준 서울시에 위치한 4217개의 공동주택 단지 중 실질적으로 재건축이 가능한 단지는 878개에 그친다.

이를 제외한 3000여개 단지는 준공기간, 용적률, 단지 특성 등을 감안할 때 리모델링이 적합한 것으로 추정되며 이들 주택의 노후화가 심각해질수록 리모델링 수요가 점점 더 증가하게 될 것으로 분석된다.

서울시 조례 등을 통해 기반시설을 정비하거나 지역친화시설등을 추가로 설치하는 경우 사업성 개선을 위해 20~30%포인트의 용적률 인센티브를 제공한다는 계획도 긍정적인 효과로 작용한다.

이렇게 서울시뿐만 아니라 인구밀도가 높은 경기도 지역에서도 리모델링을 활성화하기 위한 계획들이 추진되는 만큼 전국적으로 리모델링에 대한 관심은 더욱 확대될 가능성이 크다.

리모델링의 한계는
앞서 살펴본 것과 같이 리모델링에 대한 시장의 관심이 점점 증가하고 있지만 완전히 새로운 아파트를 공급받고 단지 내 커뮤니티시설 확충이 어렵다는 측면에서 리모델링이 가진 한계도 분명히 존재한다.

이러한 한계는 주택 가격에서도 확인할 수 있는데 2011년에 리모델링을 완성한 도곡쌍용예가 41평형의 가격이 1986년에 준공 후 최근 재건축을 추진중인 도곡우성아파트 30평형과 시세와 큰 차이가 없다.

시장에서는 재건축에 대해 얼마나 더 큰 가치를 부여하고 있는지를 확인할 수 있는 부분이다. 이렇게 리모델링의 장점과 단점이 확실한만큼 실제 투자에 있어서도 개개인의 선호가 더욱 중요해질 것으로 보인다.

선택에 앞서 구입의 목적이 무엇인지 내가 불확실성에 대하여 얼마나 감내할 수 있는지 등을 명확하게 파악해 나에게 만족을 줄 수 있는 방향으로 투자가 이뤄지길 기대한다.





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