금융

[법률S토리] 재개발·재건축때 집 한채로 두 채의 입주권을 받는다면

이영빈 NH농협은행 WM사업부 NH All100자문센터 세무전문위원VIEW 35,7932022.05.02 07:40
0

글자크기

통상 재개발이나 재건축 진행 시 한 채(가구)당 한 개의 입주권을 지급한다. 하지만 예외적으로 두 개의 입주권을 지급하는 경우도 있다./사진=이미지투데이
통상 재개발이나 재건축 진행 시 한 채(가구)당 한 개의 입주권을 지급한다. 하지만 예외적으로 두 개의 입주권을 지급하는 경우도 있다./사진=이미지투데이
AD
통상 재개발이나 재건축 진행 시 한 채(가구)당 한 개의 입주권을 지급한다. 하지만 예외적으로 두 개의 입주권을 지급하는 경우도 있다. 이를 '1+1 조합원 입주권'이라고 부른다. '1+1 조합원 입주권'은 하나의 주택으로 두 채를 받기 때문에 준공 후 한 채에선 거주를 하고 나머지 한 채는 팔거나 임대를 놓을 수 있어 인기가 좋다.

그렇다면 이런 입주권은 어떤 경우 받을 수 있을까. 우선 해당 조합에서 이 제도를 허용해야 하며 가격이나 주거전용면적의 요건을 충족해야 한다. 종전자산의 감정평가액이 두 채의 조합원 분양가 합계액보다 크거나 같은 경우 혹은 종전주택의 전용면적이 두 채의 조합원 분양주택 전용면적 합계보다 크거나 같은 경우 등 둘 중 하나에 해당할 때 신청이 가능하다.

이 두 요건이 갖춰졌다면 '1+1 조합원 입주권'을 선택할 수 있다. 하지만 두 채의 주택이 생기는 만큼 제한이 있다. 첫 번째로는 두 채의 주택 중 한 채의 주택은 반드시 전용면적이 60㎡ 이하여야 한다. 두 번째로 전용면적 60㎡ 이하의 주택은 이전고시 이후 3년 동안 전매(양도 또는 증여)하는 것이 금지된다. 원하는 시점에 양도하거나 증여할 수 없음을 명심해야 하며 이를 위반한 경우 3년 이하의 징역이나 3000만원 이하의 벌금형에 처해질 수 있다. 추가적으로 입주권 중 1개를 양도하는 것도 불가능한 만큼 주의해야 한다.

'1+1 조합원 입주권'은 두 채가 생긴 것이어서 세금도 하나의 주택을 받는 것과 차이가 있다. 두 채가 생긴 후 먼저 양도하는 주택은 1가구1주택 비과세를 받을 수 없다. 한 채를 먼저 양도한 후 나머지 한 채는 2년 추가 보유(조정대상지역인 경우 2년 추가 거주)한 후 팔면 그 주택은 비과세 적용이 가능하다.

일시적 2주택 적용에서도 문제가 생긴다. 종전주택과 신규주택을 보유하던 중 신규주택이 '1+1 조합원 입주권'으로 전환되면 일시적 2주택 비과세가 적용되지 않는다. 일시적 2주택이 아닌 3주택으로 변하기 때문이다. 마찬가지로 1주택 보유자가 해당 입주권을 취득하더라도 일시적 2주택은 적용되지 않는다.

종합부동산세도 고려 대상이다. 준공 이후 두 채가 생기면 종합부동산세도 중과세 될 수 있다. 현재 기준으로 조정대상지역에 2주택 이상을 보유한 경우 종합부동산세 중과세가 된다.

'1+1 조합원 입주권'은 하나의 입주권으로 두 채의 양도차익을 누릴 수 있는 만큼 분명한 장점이 있다. 하지만 전매제한의 불이익이 있으며 비과세 혜택 역시 받기 어렵다. 만약 '1+1 조합원 입주권'을 선택할 기회가 주어진다면 당시 적용하는 주택세법을 충분히 고려한 후 선택해야 한다.





상단으로 가기