금융

[법률S토리] 집값에 따라 세금 혜택도 달라진다

김윤정 KB국민은행 WM스타자문단 세무전문위원VIEW 14,1132022.03.28 06:50
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주택은 취득, 보유, 양도 등 단계에서 세금이 발생한다. 하지만 주택은 다른 부동산과 달리 생활을 위한 필수재로 여겨져 일정 조건을 충족하면 세금 부담을 낮춰준다./사진=이미지투데이
주택은 취득, 보유, 양도 등 단계에서 세금이 발생한다. 하지만 주택은 다른 부동산과 달리 생활을 위한 필수재로 여겨져 일정 조건을 충족하면 세금 부담을 낮춰준다./사진=이미지투데이
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주택은 취득, 보유, 양도 등 단계에서 세금이 발생한다. 하지만 주택은 다른 부동산과 달리 생활을 위한 필수재로 여겨져 일정 조건을 충족하면 세금 부담을 낮춰준다. 조건 중 하나가 바로 가격이다. 다만 집값은 세금의 종류에 따라 ‘실제 가격’과 정부에서 공표하는 ‘공시가격’으로 나뉘니 구분해 확인해야 한다.

양도일 현재 1가구1주택으로 보유기간과 거주기간을 충족한 주택을 양도할 때에는 비과세를 적용받을 수 있다. 양도소득세 비과세는 실제 거래가액 기준 12억원 이하인 경우 적용하며 양도가액이 12억원을 초과하는 경우엔 초과분에 해당하는 차익은 양도세를 신고납부한다.

또 하나 생각해야 하는 게 공동명의 주택이다. 최근 부부 공동명의로 보유한 주택이 많은데 이렇게 공동소유한 주택이더라도 1가구1주택 비과세 기준금액은 주택 전체를 기준으로 12억원이다. 공동명의 주택은 과세대상 양도차익 중 소유자 각자의 지분비율에 따라 양도세를 계산하면 된다. 공동소유일 경우 지분비율에 해당하는 과세표준에 누진세율을 적용하기 때문에 단독 소유일 경우보다 양도세가 줄어든다.

종합부동산세는 기본적으로 주택 소유자를 기준으로 기준금액을 산정한다. 양도세 비과세 기준금액은 ‘주택’을 기준으로 하는 것과 비교되는 부분이다. 현재 종합부동산세 공제 기준금액은 1인당 보유주택의 공시가격 합산 6억원으로 주택을 단독으로 소유한 경우와 공동으로 소유한 경우에 종합부동산세 과세가 달라질 수 있다.

주택임대소득도 사업소득으로서 과세대상이지만 일정 기준 하에서 비과세 적용이 가능하다. 먼저 주택임대소득 중 월세소득은 부부 합산 1주택으로서 기준시가 9억원 이하의 주택일 경우 비과세받을 수 있다. 주택 전세보증금에 대해서도 일정 이자율을 곱한 금액을 임대소득으로 보는데 이 경우는 부부합산 3주택 이상이고 보증금 합계액 3억원 초과인 경우에 한해 과세대상이 된다. 과세대상 주택임대소득이더라도 연간 2000만원 이하일 경우 분리과세를 선택할 수 있다.

분리과세는 다른 종합소득과 합산하지 않는 대신 14%의 소득세율(지방소득세 별도)을 적용하는 방식이다. 연간 2000만원을 초과하는 주택임대소득은 다른 종합소득과 합산해 누진세율(6~45%)로 세금을 신고납부한다.

관할 시·군·구와 세무서에 임대주택으로 등록해 일정 의무기간 임대 등 조건을 충족하면 임대주택에 대한 세제혜택을 받을 수 있는데 임대주택의 여러 조건 중 주택 가격 요건이 있다. 매입임대주택 기준으로 소득세와 종합부동산세에서는 임대개시일 당시 공시가격 6억원(수도권 외 지역 3억원) 이하의 조건을 충족해야 한다.

지방세에서는 취득세와 재산세 감면 기준이 각각 다르다. 임대사업자가 임대주택을 최초로 분양받아 취득하는 경우 취득세 감면을 받기 위한 조건으로 주택 취득가액이 6억원(수도권 외 지역 3억원) 이하여야 한다. 임대주택 중 재산세 감면 대상은 공동주택 공시가격 6억원(수도권외 지역 3억원) 이하, 오피스텔의 경우에는 시가표준액 4억원(수도권 외 지역 2억원) 이하여야 한다. 주택가액 이외에도 세법에서 정하는 임대주택 적용대상 조건을 모두 충족해야 세제혜택을 적용받을 수 있다.




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