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[법률S토리] 모르면 손해! 토지 보상시 꼭 알아할 세제

정진형 KB국민은행 WM스타자문단 세무수석전문위원VIEW 13,1962022.02.28 07:13
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사진=이미지투데이
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지주들과 상담을 하면 양도소득세가 많아 놀라는 경우를 종종 본다. ‘토지보상’은 공익사업에 따라 토지를 수용하는 경우로 일반 양도와는 달리 세액감면을 적용하고 있어 보상시기에 따라 양도소득세가 차이가 있다. 현행 조세특례제한법에 따르면 공익사업의 원활한 수행지원 목적 및 공익 사업용으로 수용되는 부득이한 점을 감안해 양도소득세 부담을 일부 완화해주고 있다.

사업인정고시일로부터 2년 이전에 취득한 토지에 대해선 각기 다른 세액 감면율이 적용된다. 현금으로 보상받는 경우 10%, 채권으로 보상받을 땐 15% 세액 감면율이 적용된다. 만약 보상받은 채권을 만기까지 보유한 경우라면 30%, 취득 후 개발제한 구역에 묶인 토지는 40% 세액이 감면된다. 아울러 취득 후 20년이 경과한 개발제한 구역의 토지는 25%, 8년 이상 자경농지는 세액 감면율로 100%가 적용된다.

다만 과세관청은 8년 이상 자경한 농민에게 높은 세액 감면율을 적용하는 대신 판단기준을 까다롭게 하고 있다. 8년 자경 시 주요 감면요건은 ▲농지소재지에 거주·경작한 자로 농지 양도일 현재 거주자 ▲취득일로부터 양도일까지 8년 이상 대리경작을 하지 않고 자기의 책임하에 경작 ▲양도일 기준 농지 ▲양도일 기준 주거·상업·공업지역 안에 편입된 지 3년 이내의 농지 등이다.

주민등록초본을 통해 거주 사실을 확인하며 실제 농지소재지에 거주했으나 주민등록상 다른 지역에 거주한 것으로 나타나는 경우엔 관리비, 전기세 납부영수증 등을 통해 농지소재지에 거주한 사실을 입증해야 한다.

토지보상 협의기간 내에 응하면 소유권이 이전되며 보상금이 지급되면 협의보상 절차가 종결된다. 다만 협의가 성립되지 않을 경우엔 수용재결 심의 절차를 거쳐 재결 보상이 시행된다. 수용재결 심의 절차는 통상 약 5~7개월 정도 소요되므로 만약 하반기에 보상금을 통보하고 수용재결 절차를 거친다면 후년에 보상금을 받을 수 있다.

세법에서 정한 양도 시기는 등기 이전일 및 잔금 수령일, 수용개시일 중 빠른 날이므로 일부 필지에 대해서 해를 달리해 수용재결 절차를 거친다면 보상금 수령 시마다 양도소득세를 신고해야 한다. 해를 달리해 양도소득세를 신고할 경우 매년 양도소득세율이 누진세율(6.6~49.5%, 지방소득세 포함)로 적용된다.

특히 8년 이상 자경한 경우 해를 달리해 보상금을 수령하거나 등기를 이전한다면 경우에 따라 1억원 이상도 절세가 가능하다. 일부 필지에 대해 해를 달리해 보상금을 받는 경우 양도소득세가 크게 절감되므로 보상 협의 전에 세무 전문가와 충분한 상담을 거쳐 최적의 의사결정을 하는 것이 바람직하다.





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