연간 7조원 발주… 무소불위 권한통상 신탁사와 시공업체 간 계약 상 시공 과정에서 부실 등의 문제가 발생할 경우 신탁업체는 해당 시공사와의 공사 도급계약을 해지하거나 클레임을 제기한다. 이 경우 해당 시공사는 시공권 포기는 물론 유치권 행사도 못할 수 있다. 결국 신탁사로부터 공사비를 받을 수 없어 하도급 업체까지 피해를 볼 수 있다.

문제는 이 같은 상식적인 계약 관계와 집행이 아니라 신탁업체가 일방적으로 결정하고 진행하는 경우다. 대한건설협회 관계자는 “신탁업체가 갑자기 설계변경을 요구하거나 (설계변경이) 불가피한 경우 늘어난 공사비를 시공사가 떠안는 경우가 있다”고 지적했다. 협회는 이에 따라 지난해 5월 공정거래위원회에 피해 사례를 전달하고 약정서의 약관 규제를 강화해 줄 것을 요구하는 건의서를 제출했다. 협회에 따르면 지방의 중소건설업체일수록 불공정약관에 대응할 능력이 부족하고 신탁업체와의 계약으로 인해 파산에 이른 사례도 발생했다.

건설업계에 따르면 신탁업체가 발주하는 건설공사는 연간 7조원 규모에 달해 신탁업체의 권한이 점차 커지는 상황에서 시공사뿐 아니라 부동산 관리·개발을 의뢰한 위탁자들도 ‘갑질 피해’를 호소하거나 법적 소송이 늘고 있다. 금융감독원 전자공시시스템에 따르면 매출 기준 업계 1~2위인 한국자산신탁과 한국토지신탁은 2021년 3분기 기준 계류된 소송 건수가 각각 238건, 187건에 달한다. 소송금액은 각각 2718억원, 1691억원이다.

이 같은 논란에 대해 한국토지신탁 관계자는 “당사는 다른 신탁업체 대비 관련 소송 건수와 소송금액이 상위권에 있지 않고 현재 시장 점유율 1위 회사라고 볼 수 없어 업계 입장을 대변해 의견을 밝히기가 어려운것으로 사려된다”고 말했다. 한국자산신탁은 별도로 입장을 밝히지 않았다.

“감독·처벌 강화해달라”다른 신탁업계 관계자는 “각 사업장별로 손실 리스크 부담이 다르고 이를 반영해 계약을 체결하는 것이어서 모든 계약이 일방에만 유리하다고 판단하기는 어렵다”는 의견을 냈다. 이 관계자는 “시공사의 신용도도 다 다를 수 있어 일부 리스크 있는 사업장에 한해 그러한 문제가 발생할 수 있다고 본다”고 덧붙였다.

최근엔 사업 전반에 걸쳐 신탁업체의 영향력이 확대되고 주민 의견이 배제될 수 있다는 우려가 커지며 신탁방식을 꺼리는 경향도 나타나고 있다. 서울 강남권에서 처음으로 신탁방식 재건축을 추진하려던 서초구 잠원동 ‘신반포4차’는 주민들의 반발로 신탁방식이 무산됐다. 신탁업체가 참여했음에도 사업이 속도를 내지 못해 조합방식으로 전환한 사례도 있다. 서초구 ‘방배7구역’은 2017년 한국자산신탁에 재건축을 의뢰했지만 사업이 지연돼 지난해 초 조합설립인가를 받았다.

부동산신탁업은 현행법상 금융투자업으로 분류되고 주로 사업자를 계약 상대로 한다. 이 때문에 부동산신탁업은 일반 금융투자자를 보호하는 ‘자본시장과 금융투자업에 관한 법률’의 규제도 받지 않는다. 건설업계는 ‘건설산업기본법’을 통해 신탁업체를 발주처로 정하고 법적 지위를 부여해야 한다고 주장하고 있다. 현재 감독당국인 금융위원회뿐 아니라 국토교통부의 부동산신탁업에 대한 감독과 처벌 권한을 강화해야 한다는 것이다.

한국건설산업연구원이 내놓은 보고서 ‘부동산신탁계약의 공정성 제고를 위한 입법적 개선 방안’에 따르면 국내에서 전문 디벨로퍼가 부족한 것은 건설산업의 약점이지만 부동산신탁은 이를 보완하는 대안이 될 수 있다. 보고서를 작성한 김정주 연구위원은 “부동산 신탁업체가 전문 디벨로퍼로서 성장하기 위해선 시행사로서의 전문성을 강화하고 프로젝트 참여자들과 리스크를 공유하는 자세를 가져야 한다”고 지적했다.