건설/부동산

[전문가 진단] 토지임대부주택 전세 흡수효과… ‘적정임대료’ 산정 관건

[머니S리포트] 이재명 ‘기본주택’ vs 김헌동 ‘반값주택’ ③ - 주거안정 기여할까

노유선 기자VIEW 2,2282021.11.28 06:40
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‘토지임대부주택’은 땅 소유권을 공공부문이 갖고 입주자는 건물 임대료만 지급해 상대적으로 저렴한 비용에 주택을 분양받을 수 있다. 이재명 더불어민주당 대선 후보가 내놓은 ‘기본주택’ 공약도 일부 토지임대부주택의 개념을 차용한다. 서울시도 최근 서울주택도시공사(SH공사)와 함께 토지임대부주택 사업의 청사진을 공개했다. 토지임대부주택이 도입된 것은 이번이 처음은 아니다. 2007년 시범사업이던 토지임대부주택은 여러 전문가들로부터 개선점을 지적받아왔다. 대표적으로 공공택지 부족과 적정 임대료 산출 문제, 자산가치 하락 리스크 등이 지적된다. 업계에서는 이 같은 문제들만 해결된다면 토지임대부주택이 집값 안정에 기여할 것으로 전망하고 있다.
이재명 더불어민주당 대선 후보와 김헌동 서울주택도시공사 신임 사장은 집값 안정과 주택 공급, 두 마리 토끼를 잡을 수 있는 부동산 대책으로 '토지임대부주택'을 꼽았다. /사진=뉴스1
이재명 더불어민주당 대선 후보와 김헌동 서울주택도시공사 신임 사장은 집값 안정과 주택 공급, 두 마리 토끼를 잡을 수 있는 부동산 대책으로 '토지임대부주택'을 꼽았다. /사진=뉴스1
◆기사 게재 순서

(1) 강남 85㎡ 아파트… 5억 ‘분양’ vs 30년 동안 3억 내고 ‘임차’

(2) 미완성 단계인 토지임대부주택, 개선점은?

(3) [전문가 진단] 전세 흡수효과… ‘적정임대료’ 산정 관건

집값 안정과 주택 공급, 두 마리 토끼를 잡을 수 있는 부동산 대책은 무엇일까. 이재명 더불어민주당 대선 후보는 기본주택을, 김헌동 서울주택도시공사(SH공사) 신임 사장은 서울 반값아파트를 대책으로 내놨다. 토지 소유권은 정부나 공공기관이 갖고 건물(주택)만 팔아 분양가를 낮추는 ‘토지임대부주택’이라는 점에서 같다.


하지만 토지임대부주택이 부동산 문제를 해소하는 데 얼마나 기여할 수 있을지 여러 전문가들의 의견이 대립한다. 전문가들은 토지임대부주택이 성공하기 위해선 ‘적정 임대료’ 산출이 가장 중요하다고 입을 모은다. 토지임대부주택이라는 제도가 자리 잡게 되면 가장 긍정적인 효과는 전세 수요가 흡수되고 갭투자를 방지할 수 있다는 점이다. 정권이 바뀌어도 토지임대부주택이 장기적으로 이행되는 정책의 영속성도 중요하다는 지적이다.

기본주택-반값아파트 “콘셉트 똑같다”
이 후보의 공약인 기본주택은 무주택자 누구나 저렴한 임대료로 30년 이상 살 수 있는 공공주택을 말한다. 기본주택 가운데 분양형만 토지임대부주택에 속한다. 반값아파트는 SH공사가 토지를 소유하고 건축물만 개인에게 분양하는 방식으로 기본주택과는 큰 틀에서 유사하다. SH공사는 토지임대부주택 제도를 통해 땅값이 빠지기 때문에 분양가가 반값 수준으로 낮아진다고 주장한다.


김효선 NH농협은행 WM사업부 All100자문센터 부동산수석위원은 “기본주택 분양형과 반값아파트가 비슷한 개념”이라며 “둘 다 토지를 제외하고 건물만을 분양한다는 점에서 차이점이 거의 없다”고 분석했다.
[전문가 진단] 토지임대부주택 전세 흡수효과… ‘적정임대료’ 산정 관건
토지임대부주택이 시행된 사례는 과거에도 있다. 노무현·이명박 정부에선 이 같은 제도가 시행됐지만 효과가 낮았다는 게 전문가들의 지적이다. 이 후보의 부동산 대표 공약인 국토보유세를 설계한 인물로 알려진 남기업 토지+자유연구소 소장은 “2011년 강남과 서초에 토지임대부주택이 지어졌지만 반값은커녕 오히려 건물가격이 뛰었다”며 “당시 해당 지역 아파트는 약 2억5000만원에서 현재 16억 수준으로 폭등했다”고 말했다. 그는 “토지임대부주택의 건물가격과 임대료가 저렴하다고 해도 주변 집값 안정에 영향을 주는 것은 아니다”라며 “이번에 연구하는 토지임대부주택은 지난 경험을 교훈 삼아 건물가격이란 변수를 어떻게 설계할 것인지가 중요하다”고 설명했다.


임재만 세종대 공공정책대학원 교수는 가장 큰 이슈로 ‘토지 임대료’를 꼽았다. 임 교수는 “토지임대부주택 제도를 통해 비싼 땅에 저렴하게 거주하면 일종의 프리미엄이 생겨 결국 집값이 비싸진다”고 지적했다. 그는 “임대료가 높으면 분양이 안 될 가능성이 높다”며 “임대료를 싸게도 못하고 비싸게도 못하는 상황이 초래될 수 있다”고 당부했다.

전세수요 흡수효과 ↑
이 후보는 임기 동안 기본주택 100만가구를 포함해 총 250만가구 이상의 주택을 공급하겠다고 밝혔다. SH공사는 구체적 숫자는 밝히지 않았지만 토지임대부주택의 주요 목적 가운데 하나로 공급 확대를 거론했다. 토지임대부주택을 통해 집값 안정을 이루기 위해선 지속적인 이행이 중요하다는 의견이 나온다. 임 교수는 “단기적인 제도 이행으로 집값을 안정시키지 못할 것”이라며 “반면 장기적 관점에서 토지임대부주택을 많이 공급하면 상당 부분 전세 수요를 안정시킬 수 있고 그 결과 갭투기를 예방할 수 있다”고 설명했다.


네덜란드, 스웨덴, 핀란드 등 주거복지제도가 상대적으로 선진화된 북유럽이나 집값 폭등 문제가 심각한 영국, 홍콩, 싱가포르 등은 토지임대부 분양주택이 보편화됐다. 임 교수는 “이들 국가에는 임차와 자가의 중간에 ‘주거 사다리’가 있는데 이를 토지임대부주택으로 볼 수 있다”며 “한국의 경우 전세 수요가 많아서 토지임대부주택이 이를 대체하거나 흡수할 것”이라고 전망했다.


노유선 기자

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