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[고수칼럼] "소비심리가 수요 넘어 미래 집값도 결정한다"

윤수민 NH농협은행 All100자문센터 부동산전문위원VIEW 2,6362021.10.25 07:17
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사진=머니투데이 이기범 기자
사진=머니투데이 이기범 기자
‘열 길 물속은 알아도 한 길 사람의 속은 모른다’는 속담처럼 상대방의 심리 상태를 이해하는 것은 매우 어려운 일이다. 하물며 판매자와 구매자의 협의를 통해 물건의 가격이 결정되는 시장에서 소비자의 심리 변화를 이해하고 이를 시장에 반영하는 것은 훨씬 힘들다. 하지만 개개인의 생각 변화가 하나씩 쌓이다보면 시장에서 새로운 흐름이 만들어지고 이런 흐름은 ‘경기’라는 이름으로 시장에 영향을 미친다. 즉 시장의 변화를 이해하기 위해서는 소비자의 심리를 이해하는 것이 중요해졌다.

이렇게 심리의 중요성을 강조하는 이유는 소비자 심리가 ‘수요’에 영향을 미치고 궁극적으로는 미래 ‘가격’에 영향을 미치기 때문이다. 최근까지 수도권 주택시장에서 나타나고 있는 ‘패닉바잉‘(공황구매)도 시장의 심리가 수요와 가격에 영향을 미친 대표적인 사례로 볼 수 있다. 주택가격 급등에 따른 2030세대의 내 집 마련 불안 심리가 확대되면서 주택 구입 수요가 증가하고 주택가격 상승폭이 더욱 확대됐다. 하지만 소비자의 심리 변화를 객관적으로 표현하기 어렵다보니 소비자를 대상으로 한 설문조사를 활용해 ‘심리 지수’를 만들어내고 있다.

부동산 시장에서 대표적인 심리 지수로는 국토연구원의 ‘부동산 시장 소비심리지수’와 한국은행의 ‘소비자 동향조사 주택가격전망 CSI’(소비자심리지수), 한국부동산원의 ‘주택수급동향’을 꼽을 수 있다. 이 중 한국은행의 주택가격전망 CSI는 현재와 비교해 1년 후의 주택가격 전망을 조사하는 방식으로 부동산 시장의 심리 변화를 조사하고 있다. 주택가격전망 CSI 지수가 100보다 클 때 1년 후 주택가격이 현재보다 상승할 가능성이 크고 100보다 작을 때 가격이 하락할 가능성이 크다고 전망한 사람이 더 많다는 것을 의미한다.

올 9월 기준 주택가격전망 CSI는 전월대비 1포인트 하락한 128포인트를 기록했다. 물론 8월 대비 9월 지수가 하락했지만 128포인트는 2013년 1월 통계가 발표된 이후 역대 일곱번째로 높은 수준으로 1년 후 주택가격의 상승을 예상하는 사람이 더 많다는 것을 의미한다. 이렇게 지수의 절대적인 수준이 높은 상황이지만 부동산 시장에서는 상승세를 이어가던 심리지표가 지난 9월 하락세로 전환한 것에 더 큰 의미를 두고 있다. 이는 설문조사를 기초로 작성되는 심리지표의 특성상 시장 흐름을 설명하는데 지표의 절대적인 크기보다는 방향성의 변화가 더 중요하기 때문이다. 쉽게 말해 꾸준히 상승하던 심리지수가 전월대비 하락한 것은 주택가격 변화에 대한 기대 심리가 ‘지속적인 상승폭 확대’에서 ‘상승폭의 축소 가능성 증가’로 변화한 것을 의미하기 때문이다.

이 지수를 통해 시장 심리 변화를 이해하기 위해서는 지수의 변화가 ‘왜’ 발생했는지를 살펴봐야 한다. 주택가격전망 CSI는 응답자의 특성에 따라 성별, 연령대, 직업, 소득, 주거형태, 지역별로 구분해 세부적인 지표를 발표하고 있다. 따라서 응답자의 특성별로 구분된 세부 지수 변화를 통해 전체 시장의 심리지표 변화의 원인을 살펴봐야 한다.

9월 주택가격전망 CSI에서는 ‘자가여부’와 ‘지역’별로 지수 변화에 가장 큰 차이를 보였다. 우선 자가가구는 지난 7월부터 9월까지 3개월 연속 128포인트를 기록한 반면 임차가구는 8월 131포인트에서 9월 128포인트로 3포인트 하락했다. 즉 9월 주택가격전망 CSI가 하락한 원인은 금리 상승 등에 따른 시장 변동성 확대로 임차인들의 불안 심리가 더 확대됐기 때문으로 해석할 수 있다. 지역별 특성을 살펴보면 ‘서울’과 ‘6대광역시’는 지수 변화를 보이지 않은 반면 ‘기타도시’는 8월 131포인트에서 9월 129포인트로 하락했다. 이는 상대적으로 시장이 안정화된 대도시보다 최근 가격 변동성이 확대된 지방 중소도시에서 시장 불안감이 확대된 것으로 해석할 수 있다.


이외에도 응답자의 ‘소득구간’별로도 차이를 보였는데 ‘월 소득 100만원 미만’에서는 8월 대비 9월 지수가 4포인트 하락한 반면 소득 ‘500만원 이상’에서는 같은 기간 지수가 1포인트 상승했다. 이는 고소득층에 비해 저소득층에서 주택가격을 불안하게 보는 전망이 확대된 것을 의미한다. 이러한 결과를 종합하면 9월 주택가격전망 CSI의 하락은 시장 전체가 아닌 일부의 심리가 변화하는데서 기인한 것으로 분석할 수 있다. 따라서 9월의 심리 변화를 가지고 주택가격에 대한 시장의 전망이 완전히 변곡점에 접어들었다고 해석하기에는 무리가 있다.

주택가격의 상승세가 지속되고 다양한 규제가 나올 때마다 실수요자들의 불안감도 점점 확대되고 있다. 시장의 불안감이 확대될수록 시장의 변화를 이해하고 여기에 합리적으로 대응할 수 있는 힘을 키우는 것이 중요하다. 지금까지 살펴본 심리 지표는 시장의 수요를 분석하는데 있어 가장 핵심인 분석 지표 중 하나다. 전반적인 지표의 변화도 중요하지만 심리 지표에 담긴 작은 의미들까지 하나씩 이해하려고 노력한다면 급격하게 변화하는 부동산 시장에서도 시장을 바라보는 객관적인 기준을 가질 수 있는 힘을 가질 수 있을 것으로 기대한다.


윤수민 NH농협은행 All100자문센터 부동산전문위원

안녕하세요. 머니S 금융팀 박슬기 기자입니다.

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