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[법률S토리] 공시가 1억 주택, 사도 될까?

김도훈 KB국민은행 WM스타자문단 세무사VIEW 3,5932021.10.09 08:03
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공시가격 1억원 이하의 주택은 주택수를 산정할 때 빠진다는 말이 정말 맞을까?/사진=이미지투데이
공시가격 1억원 이하의 주택은 주택수를 산정할 때 빠진다는 말이 정말 맞을까?/사진=이미지투데이
다주택자에 대한 규제가 전방위적으로 이뤄지는 가운데 '틈새전략'으로 공시가격 1억원 이하의 아파트가 주목받고 있다. 부담없이 접근할 수 있는 가격이 주된 요인이기도 하지만 가장 큰 이유는 세금 규제를 피할 수 있기 때문일 것이다. 공시가격 1억원 이하의 주택은 주택수를 산정할 때 빠진다는 말이 정말 맞을까?


현재 조정대상지역에서 두 번째 주택을 취득하는 경우 8%, 세 번째 주택을 취득하는 경우 12%가 과세된다. 비조정 대상지역 역시 다주택에 대한 규제를 받아 3주택 취득 시 8%, 4주택 이상은 12%를 과세하게 된다.


하지만 공시가격 1억원 이하 주택은 취득세가 중과되지 않고 보유 중에 다른 주택을 취득하더라도 주택 수에 포함되지도 않는다. 다만 재개발, 재건축 구역 등 정비구역은 제외이므로 유의해야 한다.


또 보유세를 살펴보면 재산세 차이가 없다. 추가로 보유하게 된 주택에 대해 재산세만 추가로 부담할 뿐이다. 하지만 종합부동산세를 살펴보면 얘기가 달라진다. 종부세는 소규모 주택에 대한 혜택이 없다. 공시가격 1억원 이하라도 온전히 주택 수에 포함된다. 금액이 크지 않으니 늘어나는 세금도 거의 없을 것으로 생각할 수 있지만 경우에 따라 기존에 내고 있던 종부세가 순식간에 2배 이상 뛸 수도 있다.


종부세의 기본세율은 0.6%~3%인데 3주택 이상이거나 조정대상지역에서 2주택 이상인 경우에는 1.2%~6%의 세율이 적용되기 때문이다. 즉 투자용으로 취득한 소형주택으로 인해 종부세의 세율이 2배로 뛰어버린다면 배보다 배꼽이 더 큰 상황이 벌어질 수 있다.


또 만약 1세대 1주택자라면 공시가격에서 기본적으로 6억원을 공제하고 추가로 5억원을 공제해 총 11억원을 공제받을 수 있다. 여기에 연령별, 보유기간별 세액공제까지 더하면 세금 부담은 확연히 줄어들게 된다. 하지만 투자용 1주택을 취득하면 추가 공제 5억원과 연령별, 보유기간별 세액공제 혜택까지 모두 배제된다.


주택을 처분할 때 부담하는 양도소득세는 어떨까? 조정대상지역에서 2주택자인 경우 기본세율(6~45%)에 20%를 더하고, 3주택인 경우 30%를 더하게 된다. 최고세율 구간에서 지방소득세까지 합하면 최고 82.5%까지 도달할 수도 있다. 1억원 이하의 주택이 여기에 해당될지 여부는 지역 기준 등을 잘 살펴봐야 한다.


만약 단기 투자용으로 접근한다면 단기 양도에 대한 중과도 검토해야 한다. 취득 후 1년 이내에 양도한다면 70%, 1년에서 2년 사이에 양도한다면 60%의 단일세율이 적용된다. 양도차익을 세금으로 고스란히 납부해야 한다.


이렇게 공시가격 1억원 이하의 아파트를 취득세 중과가 안 된다는 단순한 이유로 접근하기에는 미치는 영향력이 너무 크다. 취득부터 보유, 처분까지 신중히 검토할 필요가 있다.


김도훈 KB국민은행 WM스타자문단 세무사

머니S 강한빛입니다.

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