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[법률S토리] 분양권, 무심코 양도했다간 '낭패'

차지휘 KB국민은행 WM스타자문단 회계사VIEW 6,5392021.07.13 06:32
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사진=이미지투데이
사진=이미지투데이

주택 관련 양도소득세는 거듭된 개정으로 전문가들마저 쉽게 이해하기 어려운 상황이 됐다. 특히 분양권에 대한 세금 역시 여러 차례 변경됐다. 분양권에 대한 양도세율, 주택 수 산정, 일시적 2주택 판단까지 새로 적용되는 내용을 살펴보자.

 

분양권을 올해 6월1일 이후 양도 시 조정대상지역 여부와 관계없이 보유기간 1년 미만 70%, 1년 이상 60% 세율이 적용된다. 이는 6월1일 이전 양도 시 조정대상지역은 50%(보유기간 무관), 비조정대상지역은 1년 미만 50%, 1년 이상 2년 미만 40%, 2년 이상 기본세율이 적용됐던 것에 비하면 매우 높아졌음을 알 수 있다.

 

2021년 1월1일 이후 취득한 분양권은 주택의 비과세와 중과세 판단 시 주택수에 포함돼 유의해야 한다. 종전 주택을 보유한 1주택자가 2021년 1월1일 이후 분양권 취득 시 일시적 2주택 비과세를 적용받기 위해서는 ▲종전 주택을 취득하고 1년이 지나 분양권을 취득 ▲분양권을 취득한 날로부터 3년 이내에 종전주택을 비과세 요건(2년보유·2017년 8월3일 이후 조정대상지역 취득 시 2년 거주)을 갖춰 양도해야 한다.

 

이때 분양권 조정대상지역 여부와는 관계없이 3년의 처분 기한이 주어진다. 2021년 1월1일 이전 취득한 분양권은 주택으로 변경된 시점부터 일시적 2주택 처분기한을 기산하는 것과는 차이가 있다.

 

또한 1주택자가 분양권을 취득하고 3년이 지나 종전 주택을 양도하는 경우에도 ▲신규주택 완성 후 2년 내 그 주택으로 세대전원이 이사 ▲1년 이상 계속 거주 ▲신규주택 완성 전 또는 완성 후 2년 내 종전 주택을 비과세요건을 갖춰 양도 시 비과세가 가능하다.

 

종전 주택을 취득하고 1년이 지나지 않아 분양권을 취득한 경우에도 비과세가 적용된다는 점에서 앞 문단에서 언급한 일시적 2주택과는 차이가 있다.

 

아파트 분양권을 2개 보유하다가 일시적 2주택이 되는 경우 비과세 처분기한은 어떻게 적용될까? 소득세법 시행령에서 일시적 2주택 비과세 적용대상을 ‘종전의 주택을 보유한 1세대’로 규정하고 있는데 분양권은 주택이 아니기 때문에 2개의 분양권 중 먼저 주택(종전 주택으로 간주)이 되는 날을 기준으로 일시적 2주택 비과세 처분기한을 적용한다.

 

분양권 세무 숙지 없이 양도하는 경우 자칫 예상치 못한 세금으로 낭패를 볼 수 있으므로 실제 실행 시에는 전문가의 상담을 받도록 하자.

차지휘 KB국민은행 WM스타자문단 회계사

머니S 강한빛입니다.

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