금융

[고수칼럼] 내집 마련, 7월부터 뭐가 달라지나

“규제에는 신중·보수, 완화에는 적극·열린 마음으로”

김효선 NH농협은행 WM사업부 All100자문센터 부동산 수석위원VIEW 6,5072021.07.03 06:03
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사진=이미지투데이
사진=이미지투데이
‘영끌’(영혼까지 끌어모아 대출)·‘패닉바잉’(공황 구매)·‘빚투’(빚내서 투자)·‘벼락거지’ 등 투기판에서나 들을 법한 이런 단어들은 최근 몇 년 동안 연이은 집값 상승이 낳은 씁쓸한 신조어다. 


부동산과 주식 등 자산 가격이 급등하자 영끌과 빚투로 패닉바잉하더라도 벼락거지는 면하겠다는 절박함을 표현한 것이다. 실제로 올 1분기 전국 아파트 가격은 전년 동기 대비 8.89% 상승했다. 가계부채는 1분기 기준 1765조원으로 전년 동기 대비 9.5% 늘었다.


이에 따라 차주의 연간 소득 대비 원리금 상환 비율인 DSR도 매년 빠른 속도로 증가하고 있다. 국제결제은행(BIS)에 따르면 2020년 국내 가계 평균 DSR은 13%로 2015년 말 10.7%였던 것에 비해 5년 새 2.3%포인트 상승했다. 


17개 선진국 중 노르웨이(14.9%)·네덜란드(14.4%)·덴마크(14.2%)·호주(13.6%)에 이어 다섯 번째로 높은 수치다. 그만큼 영끌·빚투한 차주의 금융비용 부담이 막중한 데다 올 하반기부터 변경되는 대출규제와 금리 인상 예고 등으로 경고등이 켜졌다.
차주별 DSR 확대, 기준금리 인상 예고
우선 이달 1일부터 강화되는 대출규제는 현재 금융기관별로 적용되는 DSR 규제를 차주별로 적용하고 2023년 7월까지 점진적으로 확대한다는 계획을 담고 있다. 


기존에는 투기과열지구 내 9억원 초과 주택담보대출과 연소득 8000만원 이상인 차주가 신용대출을 1억원 넘게 보유한 경우에 DSR이 40% 적용됐지만 7월1일부터는 모든 규제지역 내 6억원을 초과하는 주택을 담보로 대출을 받거나 총 1억원을 초과해서 신용대출을 받는 경우 DSR이 40% 적용된다.


내년 7월부터는 총 대출액 2억원 초과 차주가, 2023년 7월부터는 기존 기준은 폐지되고 총 대출액이 1억원을 초과하는 모든 차주가 DSR을 적용받는다. 신용대출 DSR 산정 시 적용되는 만기 기준도 기존 10년에서 7월부터는 7년, 내년 7월에는 5년으로 단계적으로 축소된다.


차주별 DSR 규제는 한 마디로 ‘개인의 소득에 맞는 부채’라고 할 수 있다. 이를테면 소득이 연 5000만원인 사람이 주택과 자동차 담보대출 등을 포함한 총 부채의 원리금 상환액이 연간 2000만원(월 약 160만원)이 넘으면 추가 대출이 어렵다. 따라서 향후 대출 가능 금액이 줄고 기준 만기가 짧아지면 그만큼 매월 상환 부담은 커질 것으로 예상된다.


최근 한국은행이 연내 기준금리 인상을 공식화하면서 현재 0.5% 수준인 기준금리를 3분기부터는 0.25%포인트 인상할 것으로 예상돼 차주별 DSR 규제와 금리 인상 이후 높아지는 원리금 상환 부담에 대한 대비가 필요하다.
서민·실수요자 주담대 완화… 대상 기준 확대
강력한 가계대출 규제가 서민과 실수요자의 주거 사다리를 끊지 않도록 주택담보대출 우대요건이 완화되고 대상도 확대된다.


먼저 LTV(주택담보대출비율) 우대 혜택 대상인 집값 기준을 투기과열지구는 기존 6억원에서 9억원으로, 조정대상지역은 5억원에서 8억원으로 확대하고 소득 기준도 부부합산 8000만원에서 9000만원(생애최초 9000만원에서 1억원)으로 대상을 넓혔다. 


LTV 비율은 투기과열지구는 기존 50%에서 최대 60%, 조정대상지역은 60%에서 70%로 추가 10%포인트씩 완화된다. 그러나 대출 최대한도를 4억원으로 한정하고 차주 단위 DSR을 적용받는 경우는 DSR 한도 내로 정하는 제한을 뒀다.
청년·신혼부부 40년 초장기 모기지론 적극 활용
7월부터 만 39세 이하 청년과 혼인 7년 내 신혼부부를 대상으로 40년 초장기 모기지론(보금자리론·적격대출 등)이 시범 운영된다. 


보금자리론은 6억원 이하의 주택과 연소득 7000만원(신혼부부 8500만원) 이하인 가구를 대상으로 한다. 대출 한도는 3억6000만원이고 연 2.90% 고정금리가 적용된다. 적격대출은 9억원 이하의 주택을 대상으로 하고 소득 제한은 없다. 대출 한도가 5억원이지만 일반 시중은행 주택담보대출과 동일한 규제를 적용받고 대출 금리도 연 3.00%에서 연 3.84%까지 은행마다 다르게 적용된다. 


또한 대출 가능 총량이 정해져 있어 한도가 소진되면 대출이 아예 불가능할 수도 있다. 40년 초장기 모기지론은 40년으로 대출만기가 길어지면서 그만큼 매달 부담하는 원리금이 줄어들어 DSR 규제 완화의 효과가 있다.
[고수칼럼] 내집 마련, 7월부터 뭐가 달라지나
규제에는 신중, 완화에는 적극적인 자세 필요
부동산 매입자금 조달로 대출을 활용하는 경우가 많아 대출과 금리는 부동산시장에 직접적인 영향을 준다. 상업용 부동산을 매입할 때는 최근 임대수익률보다 대출금리가 낮은 경우가 많아 대출을 가능한 한 활용하는 지렛대 효과로 수익률을 극대화하기도 한다. 그만큼 대출과 금리 등 정책 변화에 맞게 자신의 대출 전략을 세우는 것은 현명한 자산관리에 있어 매우 중요하다.


향후 대출 정책은 금융기관별이 아닌 차주별 강력한 규제로 방향이 잡혔다. 따라서 자신의 소득에 비해 과도한 대출로 주택을 매입했다면 현금흐름을 점검하고 철저하게 대비해야 한다. 시기별 DSR 규제에 따른 월 원리금 상환액을 계산해 보고 변동금리를 고정금리로 갈아타거나 원금 조기상환 시기를 계획하는 등 적극적인 대출 전략이 필요하다.


주택담보대출 완화나 40년 초장기 모기지론은 강화된 규제 속에서 일부 실수요자에게 주어지는 혜택이다. 연령과 소득기준 등 문이 좁고 주택가격 기준도 최근 수도권 아파트 시세 대비 낮아 제한적이지만 매입 후보 지역을 좀 더 넓히거나 규모를 줄이는 방안을 검토해 보길 추천한다.


올 하반기에도 매매와 전·월세 가격 상승 흐름이 이어질 것으로 예상돼 대출규제와 금리 상승 등으로 주거불안이 있을 수 있다. 규제는 신중하고 보수적인 자세로 대하고 완화 시엔 적극적이고 열린 마음으로 접근해 현명한 대출과 내집마련 전략을 세워보자.


김효선 NH농협은행 WM사업부 All100자문센터 부동산 수석위원

머니S 강한빛입니다.

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