영등포 신길13구역 60㎡(이하 전용면적)를 소유한 조합원이 84㎡ 분양을 받는 경우 민간재건축 대비 분담금이 85% 감소할 것으로 분석됐다. /사진=뉴스1
국토부는 후보지 5곳에 대해 1단계 종상향을 적용, 도시계획 인센티브를 제공할 계획이다. 국토부 추산 결과 기존 대비 용적률이 평균 178%포인트(162%→340%) 증가한다. 공급 가구 수는 현행 대비 1.5배(1503가구→2232가구) 늘어난다. 조합원의 분담금은 민간 재건축 대비 평균 52% 감소하는 것으로 분석됐다.
망우1구역 438가구로 1.62배 증가영등포 신길13구역은 역세권임에도 2007년 정비구역 지정 이후 사업이 장기 지연됐다. 조합설립인가를 획득한 상태다. 현행 제3종일반주거지역에서 준주거지역으로 종상향이 허용된다. 이를 통해 용적률이 현행(124%) 대비 258%포인트, 민간재건축 대비 130%포인트 높아지고 층수는 최고 35층을 확보해 세대수가 2배 증가할 수 있다. 60㎡(이하 전용면적)를 소유한 조합원이 84㎡ 분양받는 경우 민간재건축 대비 분담금이 85% 감소할 것으로 분석됐다.
중랑구 망우1구역은 2012년 조합이 설립됐지만 옛 조합장 해임 소송 등 분쟁으로 구역 해제가 추진돼 사업이 지연됐다. 현재 제2종일반주거지역(7층) 구역으로 사업성 확보가 어려운 상태다.
망우1구역은 기존 2동7층에서 제3종일반주거지역으로 상향된다. 용적률이 현행 대비 91%포인트 올라가고 최고 23층까지 확보해 가구 수 1.62배(270가구→438가구) 늘어난다. 총 438가구 중 일반분양 물량이 146가구다.
관악구 미성건영은 단지 전체를 제3종일반주거지역으로 상향하기로 했다. 용적률은 현행 대비 140%포인트 높인 299%가 허용된다. 최고 27층까지 재건축해 가구 수 1.36배 확보가 가능해질 전망이다. 공공재건축 후 가구 수는 511가구에서 695가구로 늘어난다.
용산 강변강서 최고 35층 재건축용산 강변강서는 1971년 준공한 단지로 현재 용적률이 297%다. 1993년 조합설립 이후 재건축사업이 장기 정체돼 왔다. 이번 컨설팅 결과 준주거지역으로 상향해 용적률을 현행 대비 202%포인트 높이고 최고 35층까지 확보, 가구 수를 268가구로 1.26배 늘릴 수 있게 됐다. 268가구 가운데 50가구를 일반·공공 분양주택으로 공급한다.
광진구 중곡아파트는 제3종일반주거지역으로 상향하되, 인근 지역(2종)을 고려해 최고 18층으로 설계하고 용적률을 현행 대비 206%포인트 상향한다. 일반분양분을 36가구 공급해 사업성을 확보한다. 주택은 276가구에서 370가구로 증가한다.
민간 업계에선 공공재건축의 실현 가능성을 높게 볼 수만은 어렵다는 지적도 나온다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "최근 서울 재건축 예정 아파트가 가격 상승세로 보이고 있어 참여 유인이 낮아질 수 있다"며 "성공 사례를 만들기 위해 사업이 가급적 빠른 시일 내 가시화돼야 하고 인센티브를 상향조정할 필요가 있다"고 말했다.
이 연구원은 "공공이든 민간이든 재건축사업은 상호이해와 합의보다 결국 금전문제가 가장 큰 관건이 된다"며 "공공직접시행의 경우 한국 사회에서 대부분의 사람에게 집이 가장 큰 재산임을 고려할 때 토지 신탁 결정이 어려울 것으로 보인다"고 지적했다.
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