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[법률S토리] “상가겸용주택, 9억원 넘으면 올해 안에 팔아라”

김문수 우리은행 자산관리컨설팅센터 세무사VIEW 3,0162021.03.24 06:03
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사진=이미지투데이
사진=이미지투데이
헌법 제14조에는 ‘모든 국민은 거주이전의 자유를 가진다’고 명시돼 있다. 소득세법에선 1가구1주택자가 양도차익을 얻는 경우 일정 조건에 따라 세금을 부과하지 않는 규정을 두고 있다. 헌법의 거주이전의 자유를 보장하기 위한 것이다. 다만 양도가액이 9억원 초과인 고가주택은 일정 양도차익에 대해 1가구1주택이라도 양도소득세를 과세하고 있다.

저층은 상가, 고층은 주택 형태로 우리가 흔히 볼 수 있는 겸용주택을 양도할 경우 건물을 주택으로 볼 것인지 상가로 볼 것인지 문제가 있을 수 있다. 현재 소득세법에선 전체면적 중 주택 면적이 주택 외 면적보다 크다면 전체를 주택으로 간주해 양도소득세를 부과하고 있다. 반면 주택 면적이 주택 외 면적보다 작거나 같으면 주택 부분만 주택으로 보고 주택 외 부분은 주택으로 보지 않고 양도소득세를 부과하고 있다.

양도가액 9억원 초과의 주택이더라도 주택으로서 1가구1주택을 양도하면 세법상 혜택은 두 가지다. 양도차익 중 양도가액 9억원 이하에 해당하는 부분은 비과세되고 보유기간과 거주기간에 따라 최대 80%의 장기보유특별공제를 받을 수 있다.

겸용주택에선 전체면적 중 주택 면적이 크다면 건물 전체가 주택으로서 양도차익 중 양도가액 9억원 초과분만 과세되며 장기보유특별공제는 최대 80%가 적용된다. 하지만 주택면적이 주택 외 부분보다 작거나 같은 경우 주택 부분만 양도차익 중 양도가액 9억원 이하분은 비과세, 장기보유특별공제 최대 80% 공제를 받을 수 있으며 주택 외 부분은 전체 양도차익에 대한 과세와 최대 30%의 장기보유특별공제만 받을 수 있는 것이다.

2019년 세법개정에 따라 고가겸용주택을 바라보는 시선이 달라졌으며 개정사항에 대한 적용이 2022년 1월1일 이후 양도분부터 시작되므로 겸용주택을 보유한 1가구1주택자는 유불리를 잘 따져야 한다.

10년 전 상가와 주택으로 구성된 겸용주택을 취득(약 11억원)한 후 계속 거주했다면 1가구1주택 비과세 요건을 충족한다. 이 같은 건물을 50억원에 팔라는 제안을 받았다고 가정하고 올해 혹은 내년에 각각 매도할 때 세부담 차이를 살펴보자.

지방소득세를 포함한 양도소득세는 올해 약 2억5000만원이지만 내년엔 2.4배에 달하는 약 6억원을 부담하게 된다. 주택 부분의 면적이 주택 외 면적보다 큰 경우 현재는 전체를 주택으로 간주해 양도가액 9억원 초과분에 해당하는 양도차익에 대해 장기보유특별공제 80%를 적용했지만 개정 후에는 주택 부분에 대해서만 양도가 9억원 이하의 양도차익에 비과세를 적용하고 주택·상가 부분별 장기보유특별공제(주택 80%·상가 30%)를 적용하기 때문이다. 고가겸용주택을 보유하고 있다면 꼼꼼한 절세계획으로 똑똑한 투자를 해야 한다.


김문수 우리은행 자산관리컨설팅센터 세무사

안녕하세요. 머니S 금융팀 박슬기 기자입니다.

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