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[법률S토리] “똘똘한 1주택 절세방법은 거주기간에 달렸다”

양동현 우리은행 자산관리컨설팅센터 세무사VIEW 3,2162021.02.16 05:50
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사진=이미지투데이
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주택가격이 가파르게 상승하고 있지만 내 집을 갖고 싶다는 꿈은 누구에게나 있다. 세법에서도 세대당 1주택에 대해서는 비과세를 해주고 있다. 올해부터 적용되는 1세대 1주택 비과세와 장기보유특별공제 요건을 알아보자.


1세대 1주택 비과세를 받기 위한 가장 중요한 요건은 보유기간이 2년 이상이어야 하며 조정대상지역 내에 있는 주택의 경우 보유기간 중 2년 이상 거주하는 경우에 한해 비과세를 받을 수 있다.


2년 이상 보유 요건을 살펴보면 해당 주택의 보유기간이 2년 이상이어야 하며 보유기간은 그 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 취득일과 양도일은 각 계약의 잔금청산일로 하며 잔금청산 전에 소유권 이전 등기 접수가 이뤄졌으면 그날로 계산하면 된다.


올해부터는 2주택 이상을 보유한 상황에서 1주택을 팔고 나머지 1주택의 1세대 1주택 비과세 보유기간의 계산은 최종 1주택이 된 날부터 기산한다.


2년 이상 거주요건을 살펴보면 2017년 8월2일 이전 취득한 주택에 대해선 2년 보유만 하면 비과세를 받을 수 있었다. 2017년 8월3일 이후 취득한 주택은 조정대상지역에 있는 주택인 경우 해당 주택에서 2년 이상 거주해야 한다. 취득할 때 조정대상지역 내에 있는 주택은 이후 조정대상지역에서 해제된 경우에도 거주 요건을 충족해야 1세대 1주택 비과세 규정이 적용된다. 여기서 말하는 거주기간은 주민등록표 등본에 따른 전입일부터 전출일까지다.


1세대 1주택 비과세는 양도가액 9억원까지 비과세이며 9억원 초과분에 대해서는 초과비율에 해당하는 만큼 양도세를 납부한다. 하지만 9억원 초과 비율에 해당하는 세금을 전부 납부하는 것이 아니라 장기보유특별공제를 차감한 금액에 대한 양도소득세를 납부하게 된다.


장기보유특별공제는 두가지 종류가 있다. 1세대 1주택자가 받는 80% 한도의 장기보유특별공제와 1세대 1주택 외의 자가 받는 30% 한도의 장기보유특별공제이다. 80% 한도의 장기보유 특별공제를 받기 위해선 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이어야 한다. 지난해까진 2년 거주만 하면 10년 보유에 80% 장기보유특별공제를 받을 수 있었지만 올해부터는 10년 보유와 10년 거주를 해야 80% 장기보유특별공제를 받을 수 있다. 1세대 1주택자라 해도 기본 2년 거주를 하지 않았다면 15년 보유를 해야만 최대 30%의 장기보유특별공제를 받을 수 있다.


1세대 1주택 비과세만큼 중요한 것은 80% 장기보유특별공제를 최대한으로 받는지 여부다. 10년 보유한 아파트에 2년 거주한 자와 10년 거주한 자의 장기보유특별공제율은 48%와 80%로 많은 차이가 난다. 똘똘한 주택 1채의 최고의 절세방법은 바로 거주기간에 달렸다.


양동현 우리은행 자산관리컨설팅센터 세무사

안녕하세요. 머니S 금융팀 박슬기 기자입니다.

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