건설/부동산

[부동산 VS 금융, 당신의 선택은] ‘강남·재건축’ 지고 ‘절세·P2P’ 뜬다

김노향 기자VIEW 5,2052020.03.09 04:50
재테크 혼란기다. 정부의 강도 높은 규제로 부동산시장은 냉각기에 접어들었고 증시는 미·중 무역분쟁과 중동분쟁 등 글로벌 이슈에 이어 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 악재로 약세장을 이어간다. 미국 연방준비제도가 기준금리를 0.5%포인트 전격 인하하면서 한국은행에도 금리인하 깜빡이가 켜졌다. 전문가들은 지금 같은 혼란기엔 부동산과 금융투자의 재테크 밸런스가 중요하다고 조언한다. ‘머니S’가 자산관리 전문가들과 알아본 부동산, 금융투자 전략을 소개한다.<편집자주>

[Cover Story] ③ 시세차익 No! 배당 노리는 신개념 부동산


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지난해 KB경영연구소가 내놓은 ‘한국 부자 보고서’에 따르면 금융자산 10억원 이상을 보유한 32만3000명의 부동산자산 비중은 53.7%였고 금융자산 10억원 이하 일반가구는 부동산자산을 76.6% 보유했다. 통계청이 지난해 말 조사한 2018년 통계에 따르면 1주택자는 약 1182만명, 2주택자는 약 17만명이다. 전체 주택소유자 1401만명 가운데 47만명(3.4%)은 3주택 이상을 가졌다.

정부의 각종 부동산세 인상과 주택담보대출비율(LTV) 규제 강화로 ‘묻지마 부동산투자’의 기세가 한풀 꺾였지만 기본적인 투자수요까지 막을 수는 없다는 게 중론이다. 저금리 기조 하에 글로벌 리스크가 확대돼 실물자산인 부동산은 비교적 안전하다는 인식이 강해졌다. 다만 달라진 환경에 맞춰 부동산투자의 트렌드도 변화하고 있다. 그동안 시세차익을 이끌던 ‘서울 강남’과 ‘재개발·재건축’, 월세수익을 노린 ‘수익형부동산’ 등의 인기는 떨어졌다. 대신 ‘절세’와 ‘간접투자’가 투자 성패의 키워드로 떠올랐다.

◆현금부자의 부동산투자, ‘절세’ 트렌드



#. 전직 공무원이자 공공기관 팀장인 A씨는 자신이 다주택자라고 밝혔지만 주택 수와 자산 규모는 공개하지 않았다. 그는 정부의 종합부동산세·재산세 인상과 양도소득세 중과 유예, LTV 축소 등에 따라 부동산 처분 계획이 있느냐는 질문에 “아니다”라고 답했다. A씨는 “현금이 있으면 어딘가 투자할 곳이 필요하기 때문에 합법적으로 세금을 내더라도 부동산투자를 원한다”며 “다만 최대한 세금을 아낄 방법을 찾는 게 전보다 중요해졌다”고 말했다.

부동산 공시가격 상승과 종부세율 인상으로 지난해 12월 1일 이후 고가주택·다주택자의 보유세가 최대 3배가량 늘어났다. 공시가격 9억원 이상 주택은 1주택자도 종부세를 내야 한다. 조정대상지역 내 다주택자는 종부세율이 올라가고 종부세 대상자의 보유세 상한액은 전년도 세액대비 200~300% 증가한다.

이처럼 부동산을 보유할수록 세금부담이 커지자 절세 문의도 눈에 띄게 늘어났다. 세무업계 관계자는 “자산가들이 세무사를 통해 일찍이 부동산보유세 절세 계획을 세운 반면 직장인이나 평범한 은퇴자들은 고지서가 발송된 지난해 11월쯤 세금 문의가 급증했다”고 말했다.

문제는 부동산 절세를 노린 ‘꼼수’도 늘고 있는 점. 대표적으론 법인의 부동산세가 적은 점을 노려 개인이 법인을 세우고 부동산을 매각하는 방식이다. 국토교통부 조사 결과 지난해 법인이 개인에게서 매수한 주택은 3만8959가구, 반대로 법인이 개인에게 매도한 주택은 3만1527가구다. 법인의 개인주택 구입이 판매를 넘은 건 사상 처음이다.

지난해 12·16부동산대책 이후 경기 수원시와 용인, 안양 등의 수도권 집값이 폭등한 풍선효과는 이렇게 개인이 세운 법인이 주로 매수한 것으로 분석됐다. 올 1월 수원에서 법인이 개인으로부터 구입한 주택은 284가구로 판매한 주택보다 175가구 많았다.

이는 세금 회피가 주목적으로 지목된다. 개인이 법인을 세워 주택을 간접 소유하면 다주택자 양도세 중과를 피할 수 있다. 이를테면 4주택 이상인 개인이 법인을 설립해 부동산거래를 해도 양도세 혜택을 받을 수 있다. 다주택자 양도세 중과는 최고 62%의 세율이 적용되는데 법인은 기본세율 10~20%에 법인세 10%를 더해 최고 30%를 낸다.

부동산 임대법인을 설립하고 지식산업센터의 세제혜택을 노리는 편법도 생겨났다. 한국감정원 조사에 따르면 지난해 창업한 부동산기업은 1만4754개로 전년대비 44% 급증했다. ‘산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률’과 ‘조세특례제한법’에 따라 지식·정보통신산업 관련 업종은 취득세·재산세·소득세 등 세제혜택을 받는다. 정부가 첨단산업을 육성하기 위한 목적이다. 부동산관련 업종은 해당사항이 아님에도 IT 업종으로 속여 버젓이 세금회피 수단으로 악용된다.

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◆직접투자→간접투자 상품 다양화 필요

#. 직장인 김유리씨(가명)는 지난해부터 카카오페이를 통해 P2P(Peer to Peer) 투자를 시작했다. 서울이나 부산 등 주요 대도시의 아파트를 담보로 돈을 빌리려는 개인에게 투자자가 자금을 모아 대출해주는 것이다. 연 수익률은 7~8%대. 한달에 한번 수익이 배당된다. 차주는 10% 안팎의 고금리를 부담하지만 은행보다 대출한도가 두배 이상 높다는 이유로 P2P를 이용한다. 원금보장이 안돼 위험성이 있지만 김씨는 투자 후 6개월 동안 투자금 회수율이 100%를 기록했다.

주택산업연구원은 올해 서울 아파트값이 1.2% 상승한다고 전망했다. 저금리시대에 아파트값 상승률이 낮아지면 이자배당이 높은 간접투자상품의 수요가 증가할 수밖에 없다. 커피 한잔 가격으로 서울 강남 오피스빌딩의 지분을 살 수 있는 프롭테크 스타트업 ‘카사코리아’도 지난달 출범했다. 리츠와 비슷한 형태로 자체 모바일앱을 가졌고 마음에 드는 특정 빌딩에 투자할 수 있다는 점이 다르다. 리츠의 경우 여러 오피스빌딩을 소유한 법인이 코스피 등에 상장해 투자금을 모으는 방식이다.

부동산투자의 최대 문턱은 높은 금액이다. 적은 돈으로 투자할 수 있는 부동산 간접투자상품이 발달하면 부동산을 더 활성화시킬 수 있다. 다만 개인투자자는 최소 5000원에서 최대 2000만원 등으로 투자금이 제한돼 자산가에게는 메리트가 적다.

앞으로 교통대책 등 각종 개발호재가 있는 지역들로 유동자금이 유입될 확률이 높은 만큼 대체투자처의 활성화는 앞으로 더욱 필요하다는 지적이다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “유동자금이 직접투자 외에 다양한 간접투자상품으로 이동할 수 있도록 리츠, 펀드 등 공모형 대체투자처의 발굴이 필요하다”고 말했다.

☞ 본 기사는 <머니S> 제635호(2020년 3월10~16일)에 실린 기사입니다.



김노향 기자

안녕하세요. 머니S 산업2팀 김노향 기자입니다. 부동산·건설과 관련한 많은 제보를 부탁드립니다.

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