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[부동산 VS 금융, 당신의 선택은] 30대 맞벌이 부부 VS 60대 은퇴 부부, 수익률은?

김노향·이남의 기자VIEW 7,5352020.03.09 04:34
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재테크 혼란기다. 정부의 강도 높은 규제로 부동산시장은 냉각기에 접어들었고 증시는 미·중 무역분쟁과 중동분쟁 등 글로벌 이슈에 이어 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 악재로 약세장을 이어간다. 미국 연방준비제도가 기준금리를 0.5%포인트 전격 인하하면서 한국은행에도 금리인하 깜빡이가 켜졌다. 전문가들은 지금 같은 혼란기엔 부동산과 금융투자의 재테크 밸런스가 중요하다고 조언한다. ‘머니S’가 자산관리 전문가들과 알아본 부동산, 금융투자 전략을 소개한다.<편집자주>

[Cover Story] ① 부동산은 ‘세금’·금융은 ‘변동성’ 리스크

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#. 30대 후반 대기업 회사원 부부인 김지원·박미은씨(이하 가명)는 결혼 10년 만에 자산 4억1000만원을 모았다. 부동산 3억1000만원과 금융자산 6700만원, 기타자산(리츠 등) 3300만원이 있다. 부채는 전세대출 7000만원, 신용대출 1000만원 등이다. 아내인 박씨는 자신의 월급 476만원(세후) 가운데 대출이자와 식비, 자녀 보육비, 부모님 용돈, 여가비 등으로 238만원을 지출한다. 나머지 238만원과 남편의 월급은 은행 예·적금, 보험, 개인형 퇴직연금(IRP), 국내·해외주식에 투자한다. 월 부채 상환액은 40만원이다.

박씨는 신한은행이 발간한 ‘보통사람’ 보고서를 기준으로 보면 ‘금융상품에 공격적인 투자자’다. 최근 3년간 IT(정보기술), ETF(상장지수펀드)에 3000만원을 투자해 30% 넘는 수익률을 냈다. 펀드스퀘어에 따르면 김씨가 2000만원을 투자한 ‘미래에셋 TIGER200 IT 레버리지 ETF’는 3년간 수익률이 31.4%다. 각각 500만원씩 투자한 ‘삼성 KODEX 반도체 증권상장지수투자신탁(주식)’과 ‘하나UBS ITI 코리아 증권투자신탁1(주식)’은 각각 28.5%, 26.2%의 수익률을 달성했다.

2000만원은 국내와 해외의 제약·바이오기업 펀드에 투자했다. 삼성바이오로직스와 한미약품, 셀트리온 주식을 담은 ‘DB 바이오헬스케어 증권투자신탁1(주식)’은 3년간 수익률이 10.0%를 기록했다. 미국 제약·바이오기업에 투자한 ‘프랭클린 미국 바이오헬스케어 증권자투자신탁(주식-재간접형)’의 수익률은 4.2%였다. 모든 투자에서 수익을 낸 건 아니다. 각각 900만원, 600만원을 투자한 ‘신한BNPP SMART 중국본토 중소형 CST500 증권상장지수투자신탁(주식)’ 수익률은 -12.7%, ‘메리츠 베트남 증권투자신탁(주식)’도 -5.0%로 고꾸라졌다.

전셋집에 사는 박씨 부부는 부동산 실물자산이 없지만 간접투자상품으로 돈을 굴린다. 3년 동안 2200만원을 투자한 ▲이지스 글로벌 부동산투자신탁229(3.5%) ▲한국투자 도쿄 오피스 부동산투자신탁1(2.6%) ▲대신 하임 부동산투자신탁1918(1.1%) 등은 모두 수익을 냈지만 은행이자와 별반 차이가 없었다.

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[Private Banker’s Tip] “주식투자 절세에 도움”

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박씨 부부는 젊은 세대의 전형적인 공격적 투자 패턴을 보인다. 대기업 맞벌이 부부로 소득이 비교적 여유롭기 때문에 공격적인 투자를 해도 부담이 덜한 것인데 실제로 ‘30대 공격적 투자-노후 안정적 투자’는 가장 모범적인 공식이다. 30대 후반에서 40대는 일생에서 가장 소득이 높은 시기다. 재테크를 통해 재산을 늘려야 하는데 가정에선 자녀 교육비 등의 지출도 급증한다.

너무 소극적인 자산운용은 제자리걸음이 아닌 후퇴라는 결과를 가져올 수 있다. 흔히 한국주식의 양도차익은 비과세로 알려졌는데 정확히는 대주주, 법인, 장외거래, 비상장 주식만 과세한다. 한국주식에 투자하는 주식형펀드의 경우 매매차익에 과세하지만 무시해도 될 만큼 작다. 자산가들이 재산증식의 방법으로 주식에 많이 투자하는 것은 대부분 세금을 피하기 위해서다.

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그래픽=김은옥 기자
#. 이기운·김세기씨(이하 가명)는 올해로 은퇴한 지 3년째가 됐다. 자녀들은 모두 분가했고 증여세 면제한도인 5000만원만 지원했다. 추가로 지원할 계획은 없다. 이씨 부부의 현재 자산은 약 6억3000만원, 부채는 1억원이다. 거주 중인 경기도 신도시의 25년 된 아파트는 시세가 3억원 안팎이고 3년 전에 대출받아 매입한 1억5000만원짜리 오피스텔이 있다. 한달 50만원의 월세를 받고 원리금 상환액이 100만원씩 나간다. 전체 자산 대비 부동산 비중은 71.4% 정도다. 나머지는 저축은행 정기예금과 은행 영업점에서 추천받은 펀드, 주식 소액투자 등이다.

이씨 부부의 자산 폴트폴리오는 통계청이 조사한 지난해 60대 은퇴부부의 평균 자산과 KB경영연구소의 ‘2019 한국 부자보고서’ 내용을 적용한 모델이다. 통계청 조사 결과 60대 은퇴부부의 평균 자산 규모는 6억1467만원, 부채는 1억941만원, 원리금 상환액은 1264만원으로 나타났다. 부자보고서는 부자들의 평균 자산비중이 부동산·기타자산(예술품·회원권 등) 60.1%, 금융자산 39.9%라고 밝혔다. 다만 이는 금융자산 10억원 이상을 보유한 32만3000명을 대상으로 조사한 수치다.

2016년 말 은퇴한 이씨 부부가 지난해까지 운용한 자산의 재테크 수익률은 어떨까. 신도시 아파트는 국토교통부 실거래가 신고 기준으로 2016년 11월 3억원에서 올 1월 3억2500만원으로 3년간 8.3% 올랐다. 오피스텔은 시세 변동이 거의 없지만 월세를 받아 22만원의 이자를 내고 한달 28만원의 수익이 남았다. 3년간 오피스텔 수익률은 원금 상환분을 제외하고 약 6.7%다. 저축은행 정기예금은 원금 5000만원에 3년간 이자 약 450만원(연 3.0%)을 받았다. 주식과 펀드 수익률은 3년간 등락을 반복했지만 연평균 9.1% 올랐다.

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[Private Banker’s Tip] “부동산 절세전략 필요한 때”

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이씨 부부는 통계청 조사의 가장 평균적 자산 모델인 만큼 투자성향이나 수익률 면에서 안정적이다. 수익률이 높은 재개발·재건축 투자나 주식투자 등은 무리해 보인다. 세금 부담이 커 보이진 않지만 앞으로 다주택자 규제가 지속 강화돼 거주주택 외의 수익형부동산은 주택 임대사업자로 등록해야 한다. 만약 고가주택이나 여러채를 가진 다주택자면 올 6월 전에 팔아서 양도소득세 중과를 피해야 한다.

종합부동산세 부담도 덜 수 있다. 현 정부의 부동산정책 기조가 바뀌긴 어려운 만큼 세금 제대로 내고 부동산자산을 운영하는 사례가 정착될 것으로 보인다. 주택 임대사업자 등록 의무화를 통해 모든 민간임대주택이 제도권으로 진입, 공공임대화될 수 있다.

다주택자는 임대사업자로 등록해도 거주주택의 양도세 비과세 혜택을 생애 단 1회로 제한했다. 앞으로 부동산투자 트렌드는 갭투자나 단기간 시세차익보다 1주택+상가수익 등의 최소화나 법인 출자를 통한 절세가 보편화될 전망이다. 다만 편법적인 법인 출자는 정부의 추가 규제 대상에 오를 수 있다. 무리한 대출을 일으킨 부동산투자가 어려워진 상황에서 소액 간접투자상품의 수요가 늘어날 것으로 보인다.

☞ 본 기사는 <머니S> 제635호(2020년 3월10~16일)에 실린 기사입니다.



김노향·이남의 기자

안녕하세요. 머니S 산업2팀 김노향 기자입니다. 부동산·건설과 관련한 많은 제보를 부탁드립니다.

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