[법률S토리] 다주택자가 세금 줄이는 법

이항영 선경세무법인 대표세무사 | 2017.10.29 07:03

/사진=이미지투데이

내년 4월부터 서울과 세종신도시 등의 다주택자가 주택을 양도하는 경우 양도소득세가 강화된다. 내년 4월 전까지 주택을 처분하면 양도소득세 중과를 피할 수 있지만 계속 보유하고 싶다면 보유주택을 준공공임대주택으로 등록할 것을 고려해보자. 준공공임대주택은 양도 시 양도소득세 감면 등의 혜택이 주어진다. 준공공임대주택이란 8년 이상 임대할 목적으로 빌려주는 민간임대주택을 말한다.

우선 거주자가 준공공임대주택을 양도하면 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 있다. 장기보유특별공제액 계산 시 50%의 공제율이 적용되는 것. 10년 이상 임대 시엔 70%의 공제율이 적용된다. 이는 일반 부동산에 최대로 적용되는 공제율(30%)보다 높은 수준이다.

이 혜택을 적용받기 위해서는 구청과 세무서에 임대사업자 등록을 하고 보유주택을 8년(또는 10년) 이상 임대한 후 양도해야 한다. 또 임대보증금이나 임대료의 연 증가율이 5%를 초과하지 않아야 한다. 규모는 국민주택규모(전용면적 85㎡) 이하의 주택이어야 하는데 다가구주택이라면 가구당 전용면적이 기준이 된다. 이 요건이 충족되면 기준시가 6억원이 넘는 주택이라도 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 있다.

준공공임대주택으로 등록 시 주어지는 또 다른 혜택은 양도소득세 100% 감면이다. 이를 적용받기 위해선 오는 12월31일(2020년 12월31일까지 연장 예정)까지 준공공임대주택으로 등록하고 3개월 내 구청과 세무서에 임대사업자 등록을 해야 한다. 이후 10년 이상 임대한 후 양도해야 한다. 이외에는 장기보유특별공제와 같은 요건만 충족하면 기준시가 6억원이 넘는 주택이라도 양도소득세를 100% 감면받을 수 있다.

임대기간 중 공실이 발생하거나 재건축이 진행되면 임대기간은 어떻게 계산될까. 실제 임대하지 않았지만 임대기간으로 산정해주는 경우가 있다. ▲기존 임차인 퇴거일부터 다음 임차인이 주민등록을 이전하는 날까지의 기간(단 6개월 이내) ▲협의매수 또는 수용돼 임대할 수 없는 기간 ▲‘도시 및 주거환경정비법’에 따른 주택재건축사업이나 주택재개발사업의 이유로 임대할 수 없는 경우 해당 주택의 관리처분계획 인가일 전 6개월부터 준공일 후 6개월까지의 기간 등이다.

한편 장기보유특별공제 혜택과 양도소득세 100% 감면 혜택은 동시에 적용되지 않으니 유의해야 한다. 준공공임대주택 등록 후 3개월이 지난 경우에는 장기보유특별공제 혜택만 받을 수 있다. 등록 후 3개월이 지나지 않았다면 양도소득세 100% 감면혜택이 보다 유리할 수 있다.

☞ 본 기사는 <머니S> 제511호(2017년 10월25~31일)에 실린 기사입니다.


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